Условия льготной ипотеки 6,5% одинаковы для всей страны - при первоначальном взносе 20% квартира должна стоить max 3,75 млн. руб. (в Москве и Питере - 10 млн. рублей). Однако, уровень цен от города к городу может отличаться в 3 и более раза, структура квартир по комнатности и площади тоже влияет на бюджет. В итоге, в Омске и Самаре под программу попадает более 60% предложения, а например в Калиниграде - 38%. Добавим сюда локальные особенности. В Казани очень высокий уровень цен и под программу попадает всего 18% жилья, которое из-за небольшого объема первичного рынка по факту превращается всего в 2 тыс. квартир. Другими словами, города (и покупатели, и девелоперы) с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в меньшей степени ощущают преимущества госпрограммы. Деление условий программы по принципу «столицы/регионы» себя не оправдывает, требуется дифференциация по субъектам РФ в зависимости от уровня цен.

Треть заемщиков, планирующих воспользоваться льготной ипотекой, до снижения ставки не могли приобрести жилье в кредит

Наши консультанты MACON провели исследование вместе с Райффайзенбанком относительно влияния на рынок льготной ипотеки. Всего было опрошено почти 7 тыс. человек в 10 крупных городах страны. Очень короткие итоги:

✅ среди тех, кто планирует покупать квартиру в ипотеку в ближайшие 6 месяцев, 86% воспользуются льготной ставкой (привет вторичному рынку, которому и так тяжело, а последних ипотечных клиентов заберет первичка);

✅ берут квартиры, в основном, для себя (70%) или детей/родителей (20%); вложить деньги/сдавать/перепродать - 10%;

✅ 33% впервые могут себе позволить купить жилье из-за низкой ставки (скорее всего это и есть в чистом виде новые клиенты);

✅ 57% теперь хотят приобрести квартиру большей площади, с отделкой или в более престижном районе (они скорее всего и ранее собирались приобретать жилье, но из-за льготной ставки не отказались от этой идеи и готовы использовать ее преимущества);

✅ 45% имеют в качестве превоначального взноса 20%, 26% опрошенных - до 30% от стоимости квартиры (меньше трети респондентов готовы оплатить более 30% покупки сразу - денег нет, но вы держитесь);

✅ однушки и студии хотят 39%, двухкомнатную квартиру - 41%, трешку - 17%, больше комнат - 3% (небольшой сдвиг в сторону большей комнатности за счет "теперь могу позволить квартиру попросторнее").

Росреестр опубликовал данные по заключенным ДДУ в 1 квартале 2020 года. Их число составило 147 842 единицы. Это на 26,7% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. Цифры удручают, тем более, что это данные за январь-март, апрельского провала тут еще нет. Объяснение такого падения, скорее всего, статистическое. В прошлом году в это время происходил формальный вывод квартир в ДДУ, чтобы избежать необходимости использовать эскроу. В 1 квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года число сделок выросло на 24%. Если очистить данные за 1 квартал текущего года от этого фактора, то реальное падение числа ДДУ можно оценить в 10%.

Всем привет! Прощу прощения за тишину в эфире, лето оказалось не только богато на отпуска, но и принесло колоссальное количество рабочих проектов. Так что деловой сезон можно объявлять открытым и мы возвращаемся к новостной повестке.

Сбербанк выпустил исследование, где говорится о росте цен на первичном рынке (на 6,2%) из-за программы льготного ипотечного кредитования (новость тут). Несколько комментариев на эту тему:

- рост цен в 6,2% за 8 месяцев текущего года, надо признать честно, вполне себе стандартный рыночный рост, не вызывающий серьезного удивления и не всегда требующий сложных объяснений;

- все ожидали этого роста, по причине того, что деньги многим девелоперам теперь обходятся чуть дороже из-за необходимости проектного финансирования;

- также новые правила ожидаемо повлияли на предложение жилья: объем строительства снизился за год более чем на 15%, конкуренция снижается - цены растут.

Тезис о том, что цены выросли только из-за льготной ставки по ипотечным кредитам, как минимум, не является полным - это совокупность факторов, из которых ипотека далеко не главный.

Крупнейшие застройщики России

Все знают ТОП-10 крупнейших девелоперов России, но как они отличаются друг от друга внути "десятки"? Сделали для вас инфографику. Дом на ней по высоте - это общий объем возводимого компанией жилья, а ширина - число реализуемых проектов.

Китайский проект жилого комплекса с «вертикальным лесом» провалился

По задумке, на каждом балконе комплекса должен был находиться небольшой сад. Однако растения привлекли комаров, и люди не захотели селиться в квартирах, из-за чего дома продолжают постепенно зарастать.

Средний возраст ипотечного заемщика, по данным исследования ЦБ РФ, на момент получения кредита составляет 33 года. Видимо возраст Христа стимулирует покупку собственного жилья как знак того, что чего-то в жизни добился. Потом, правда, денег не хватает и в ход идут кредитные карты (средний возраст на момент получения 36 лет) и потребительские кредиты на холодильник (39 лет).

"Эксперты из Авито" скоро обретут славу "британских ученых". В период пандемии оказывается вырос спрос на покупку ресторанов и офисов. Правда, почему закрытые рестораны и пустые офисы это хорошая инвестиция эксперты не сообщают. https://tttttt.me/estate_rus/712

Евгений, выйдите на связь! Новосибирские застройщики не упустят клиента, даже когда все контакты утеряны. Если когда-нибудь на задних рядах в программе «Жди меня» увидите девушку, сидящую с фотографией планировки шикарной трешки - не удивляйтесь, это менеджер Ольга.

Эффект льготной ипотечной ставки обнулится к весне

Годовой объем выданных ипотечных кредитов достиг исторического максимума. Очевидно, что сказалось влияние льготной ипотеки. Однако, по моим подсчетам, если выгода за счет экономии на переплате для покупателя достигала на старте программы почти 1 млн. рублей, то в ноябре она составляет уже меньше 600 тысяч. Окончательно все выгоды от льготной ставки будут исчерпаны, если стоимость квадратного метра вырастет еще на 10%. Учитывая динамику цен на первичном рынке, это легко может произойти уже к концу зимы. Напомню, что при аналогичном балансе «цены/ставки» объем выдачи ипотеки по ДДУ уже снижался в прошлом году (-8% к 2018). Далее можно ожидать или существенного снижения числа заявок на ипотечный кредит (т.е. продаж квартир), или снижения темпов роста цен на первичном рынке. Скорее всего произойдет и то, и другое. В любом случае, с весны 2021 года девелоперам придется активировать инструменты работы на нисходящем рынке.

Скидок больше не даём!

В главном банке страны сегодня и завтра проходят «эти самые» зеленые дни - это когда предлагаются акции и скидки от банка и партнеров.

По акции вполне можно судить о состоянии рынка недвижимости:

✅ несмотря на то, что клиентов и партнеров у банка достаточно, в акции приняло участие не так много застройщиков и далеко не из всех городов

✅ большинство предложило формальную скидку 0,5-1%, что вполне понятно: какие скидки, когда только за последний квартал рост цен составил более 5%

✅ в Москве, Новосибирске, Твери Тюмени, Ставрополе и Краснодаре можно купить квартиру со скидкой до 3%

✅ в Астрахани, Санкт-Петербурге и Тамбове - до 5%

✅ самый большой дисконт в следующих городах: Ростов на Дону - 8%, Челябинск, Казань и Екатеринбург - 10%, Архангельск - 20%!

Жилищный парадокс: объем сделок на первичном рынке падает, а объемы продаж застройщиков растут

Число сделок по ДДУ в России за девять месяцев 2020 года составило 489 041 ед (данные Росреестра). Рост в 3 квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 30%. Картина по итогам года будет менее оптимистичной: несмотря на поддержку отрасли, к 1 октября накопленное за текущий год падение спроса составляет почти 20%, а итоговое число сделок на первичном рынке в 2020 году все равно снизится на 10-12%.

Отчего же такой рост цен? Все просто. За год число строящихся квартир упало почти на 15%. Сейчас в 9 248 домах возводится 1,97 млн. жилых единиц (данные Дом.рф). Из-за снижения конкуренции темпы продаж на один жилой дом, в среднем по РФ, в текущем году все равно вырастут почти на 10% и составят 6,2 квартиры в месяц.

Спасибо льготной ипотеке, благодаря которой этот год пандемии для девелоперов не будет таким ужасным!

Продлят ли льготную ипотеку на второе полугодие 2021 г? (спойлер - да!)

В последние дни вопрос о том нужно ли сохранять льготную ставку по ипотеке стал предметом чуть ли не открытых конфликтов крупных российских чиновников. Вместе с тем, не совсем ясно почему это стало актуальным именно сейчас. Решение о продлении программы до 1 июля следующего года уже принято. О дальнейших шагах нужно думать не раньше, чем можно будет анализировать итоги первого квартала 2021 года. В постах выше я уже говорил о том, что к весне эффективность программы льготной ипотеки приблизится к нулю. Не только по причине роста цен на недвижимость первичного рынка, который нивелирует позитивный эффект от сниженной ставки, но и потому что платёжеспособный сегмент заемщиков достаточно быстро сокращается (условно - кто мог себе позволить взять ипотеку ее уже взяли, а новых заемщиков из-за отсутствия роста доходов не появляется). В итоге может оказаться, что продление программы на второе полугодие будет действительно единственным способом не допустить обвала в отрасли, о «надувании пузыря» уже никто говорить не будет.

Это не абстрактный аналитический прогноз. Тенденцию эмпирически можно почувствовать уже сегодня, если посмотреть на достаточно оперативные открытые данные domclick.ru:

- желание людей брать ипотечный кредит уже пропадает. «Число одобренных заявок на кредит» (это опережающий индикатор) сокращается: пик был в августе, затем число удачных обращений за ипотекой падает ежемесячно - в ноябре на 19% по сравнению с максимальным значением августа;

- быстрее спрос сокращается именно на первичном рынке: в структуре одобренных кредитов доля первичного рынка упала с 26% до 21% (август/ноябрь);

- можно предположить, что спрос остался высоким, но банки стали менее охотно одобрять кредитные заявки. Тогда это лишь подтверждает тезис о том, что платежеспособный сегмент клиентов стремительно исчезает, качественных заемщиков меньше и продление программы не будет причиной образования ипотечного пузыря.

Статистика реально проведенных сделок нам менее интересна, т.к. фиксирует только прошлое, а не будущее. Тем не менее тренды аналогичны. В ноябре число реально совершенных ипотечных сделок, которые фиксирует domclick, снизилось по сравнению с октябрем на 13%. На первичном рынке в ноябре 2020 г. было заключено 22% сделок (год назад в ноябре - 20%, пиковые значения лета 2020 г. - 31-33%).

Вывод:
Программа льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, скорее всего, будет продлена. Есть большая вероятность, что льготная ставка будет еще ниже. Разговоры об ипотечном пузыре забудутся, потому что станет очевидно, что в слабой экономике никакого продолжительного и ажиотажного спроса на жилищные кредиты быть не может.

За какими индикаторами рынка недвижимости я буду особенно внимательно наблюдать в этом году?

Пока их три:

№1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов
Правильнее будет сказать, что внимательно следим за темпом снижения числа выдаваемых кредитов. Этот процесс уже идет (см. предыдущий пост), но нам важно насколько быстро он будет происходить в 1 квартале текущего года. По сути от этого зависит прогноз на весь 2021 год. Если спрос на льготную ипотеку будет исчерпан, то даже ее продление на 2 полугодие не сможет остановить падение спроса на первичном рынке.

№2. Динамика числа новых проектов
Во втором полугодии 2020 года под влиянием роста цен и спроса на рынке девелоперы начали активную закладку новых проектов. Если объем возводимого жилья на первичном рынке продолжит расти (у многих девелоперов есть планы по запуску новых литеров), это будет означать, что возможное снижение спроса рынок встретит с возросшим объемом остатков. Рассчитав коэффициент поглощения (остатки/сделки) мы сможем понять смогут ли цены немного расти/сохранить свой текущий уровень или будут неизбежно падать.

№3. Динамика вторичного рынка
Рост продаж на первичном рынке в прошлом году произошел в том числе за счет инвестиционного спроса. Эти квартиры рано или поздно окажутся на вторичном рынке и здесь будет интересно наблюдать за динамикой цен, сделок и сроков экспозиции. Зарождение проблем в этом сегменте (снижение цен, рост сроков продажи) будет явным предикатором для первичного рынка. В отличие от кризиса 2008 года (я напомню, что тогда частные собственники, наоборот, отказывались до последнего снижать цены, а девелоперы пошли на этот шаг довольно быстро), первая реакция на системные проблемы будет именно со стороны вторички. Не будем погружаться в причины, кому интересно - пишите в комментарии).

Ценовая викторина

По уровню цен на первичном рынке жилой недвижимости я всегда смогу примерно угадать о каком городе идет речь. Но после стремительного роста 2020 года это стало гораздо сложнее!

Обменивались с коллегой цифрами и не сразу пришло осознание какой город мы обсуждаем. Итак, показатели следующие:

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке - 211 тыс. рублей

Изменение по классам за 2020 год:

стандарт +38,4% (текущее значение - 152,0 тыс. руб./кв.м, было - 109,9)

комфорт +23,0% (текущее значение - 176,6 тыс. руб./кв.м, было - 143,6)

бизнес +70,2% (текущее значение - 351,9 тыс. руб./кв.м, было - 206,8)

элитный +17,9% (текущее значение - 942,6 тыс. руб./кв.м, было - 799,5)