Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
5.08K subscribers
443 photos
27 videos
9 files
920 links
Авторский канал Константина Барсукова. О недвижимости и всём, что с ней связано. Говорим о сделках и ипотеке, о прогнозах и законодательстве...
https://expert-ned.ru/
Download Telegram
3. ЦБ изучает «траншевую» ипотеку и видит в ней определенные риски. Тут я тоже полностью согласен с этими сомнениями. Риск появления спекулянтов при такой ипотеке достаточно большой. Особенно в ситуации, когда рынок перейдет из фазы «падающих цен» в фазу «стабильных цен».

Хотя отмечу, что для граждан – это очень хороший способ переехать из вторички в новостройку. И с точки зрения развития настоящего трейд-ин (когда реально из старой квартиры сразу в новую) «траншевая» ипотека – шикарное решение.

Рекомендую банкам и застройщикам подумать на эту тему. Тем более, что я с подобной идеей «ношусь» уже пару лет, только никто из банковских продуктовиков и застройщиков, на растущем рынке об этом думать не хотел. А зачем, и так ведь всё покупают.

Но возможно, пришёл момент, когда эта идея сможет быть реализована.
Программу IT-ипотеки хотят сделать более доступной для большего числа айтишников

Минцифры РФ внесло в правительство проект постановления об изменениях в программе «IT-ипотеки». Если проект будет принят, то условия будут более лояльные для заемщиков.

Изменения затронут допустимый возраст заемщика. Сегодня взять IT-ипотеку могут граждане от 22 до 44 лет. Если поправки внесут, то воспользоваться данной программой смогут айтишники от 18 до 50 лет.

Также снижаются требования к заработной плате. Так, в городах-миллионниках новые требования по зарплате станут 120 тыс. руб. до вычета НДФЛ (сейчас минимум 150 тыс. руб.). Исключение – Москва (все останется как прежде). В других городах требования по зарплате тоже снизятся на 30 тыс. руб. – до 70 тыс. руб.

Изменения затронут и обязательство по времени работы в компании. Сегодня требуется работать в аккредитованной ит-компании все время выплаты кредита. Если проект примут, то срок изменится на 5 лет.

---

Источник: Главный инвестор
Субсидируемая ипотека продолжает творить чудеса!
ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотеке по итогам сентября 2022 года. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке (под залог ДДУ) упала до исторического минимума - 3,49%. Во многом эта цифра достигнута за счет субсидирования со стороны застройщиков. То, с чем ЦБ РФ намерен активно бороться.
------------
#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Субсидируемая ипотека продолжает творить чудеса! ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотеке по итогам сентября 2022 года. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке (под залог ДДУ) упала до исторического минимума - 3,49%. Во многом эта цифра достигнута…
при этом средняя ставка по вторичке сегодня 10,7% по оценке ДОМ.РФ. Но, судя по моей таблице ставок, это с учетом акционных продуктов от банков. Потому что без акций у меня средняя в 11,4% выходит.

Т.е. разница в ставках по ипотеке на первичке и вторичке, как минимум 7,2%..

А теперь берем средний размер кредита по Москве - 8 млн, и получаем, что при сроке 25 лет по ставке 3,49% платеж составит примерно 40 тысяч рублей. А при ставке 10,7% такой же платеж мы получим при кредите 4,2 млн.

Вот вам и размер перекоса в цене между первичкой и вторичкой. Если грубо, то квартира с ремонтом на вторичке должна стоить примерно столько же, сколько в этом же доме, такая же квартира в бетоне от застройщика... Дичь!
Подписчик на моём канале в ютуб задал вопрос о том, что будет с ипотекой дальше. Ожидать ли в ближайшей перспективе снижение ставок?

Вот, что я об этом думаю.

📈 Сегодня у меня такое распределение вероятностей по ставкам: процентов 60 за то, что ставки останутся до конца года на прежнем уровне, 25 за то, что немного вырастут, 15 за то что упадут.

Теоретически декабрьское заседание ЦБ по ставке может изменить это, но скорее всего даже, если ЦБ понизит на нём ключевую ставку, банки ничего менять не буду до конца праздников.

При этом, есть ощущение, что её трогать не будет ЦБ. Причем, судя по их прогнозу на среднюю ставку на 2023 год, они могут её и в течение всего следующего года оставить на том же уровне.

При этом, у ЦБ остается еще один инструмент влияния на ипотеку - это ужесточение или ослабление требований к выдаче кредитов. Пока они его использовали в сторону ужесточения..
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔹 Банк ДОМ РФ. Новости ипотеки

С 31 октября

Запустили приём заявок по сделкам на Приобретение готового жилья (квартир) с неотделимыми улучшениями (неполная стоимость).

Стоимость в ДКП - на усмотрение продавца и покупателя

Кредит - до 100% стоимости по ДКП.

Оплата «неотделимых улучшений» за счёт собственных средств покупателя/

#банки
---
Источник: Ипотечный агрегатор
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
🔹 Банк ДОМ РФ. Новости ипотеки С 31 октября Запустили приём заявок по сделкам на Приобретение готового жилья (квартир) с неотделимыми улучшениями (неполная стоимость). Стоимость в ДКП - на усмотрение продавца и покупателя Кредит - до 100% стоимости по…
Вообще, удивительно наше государство. Сбербанк давно это разрешает, а вот теперь и ДОМ.РФ. Ну и практически все другие банки тоже давно уже разрешают сделки с занижением.

Т.е. все прекрасно понимают, что продавец в такой ситуации уклоняется от уплаты налогов. Но продолжают делать вид, что это какие-то неотделимые улучшения.

Причем, очевидно, что ДОМ.РФ понял, что мимо него "пролетают" покупатели, которые хотят купить квартиры продавцов, недавно получивших собственность. Ну, т.е. в основном граждане, которые решили покинуть Россию. Именно среди них сейчас большое количество сделок с занижением цены по ДКП. Вот и позаботились о таком продукте.

И, если действия банков, хоть какую-то логику имеют - им же деньги надо зарабатывать, то логика покупателей в этой ситуации мне вообще не понятна. Чаще всего ведь как происходит. Покупатель предлагает торг, продавец в ответ говорит, что дам, но давай занизим цену, я тогда налог не плачу. Покупатель соглашается.

В итоге этой схемы, продавец получает деньги, которые он хотел. А покупатель получает скидку с невыплаченного продавцом налога. Понимаете прелесть ситуации? Покупатель получает скидку за то, что вешает на себя риски. А продавец ничего вообще не теряет. И покупатели на это ведутся...

А занижение цены в ДКП - это нарушение существенного условия договора купли-продажи недвижимости. И влечет недействительность сделки. Это раз. А второе. В случае банкротства продавца, занижение цены в ДКП (а его очень легко доказать, особенно, если покупатель ипотечник, да в принципе, и если не ипотечник, тоже) - это как красная тряпка для конкурсного управляющего. Расторгнут такую сделку на раз-два.

Покупатели! Не покупайте квартиры с занижением цены по ДКП. Ну или хотя бы требуйте скидку в размере большем, чем сумма налога, которую платит продавец. Раз так в несколько... Все риски ведь на вас.
Законодатели хотят отменить налог при продаже жилья с покупкой альтернативы.

Достаточно позитивная новость. Хотя и с негативным моментом.

В Гос.думу внесен законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/223105-8 (сейчас на рассмотрении комитета по бюджету и налогам), направленный на то, чтобы продавец жилого помещения, который взамен покупает другое жилье не платил налог независимо от срока владения.

Сейчас такая норма действует только в отношении семей с детьми. Что на мой взгляд, достаточно странно.

Вообще с идеей вычитать из налоговой базы при продаже квартиры стоимость купленной взамен, я ношусь года так с 2010-го. И не только письма писал в Думу, но и звонил в профильный комитет со своей "гражданской позицией". Что помнится вызывало большую озадаченность у принявшего звонок чиновника.

Но время идет. И вот законодатель стремится на встречу к гражданам.

На мой взгляд, позиция в законопроекте всё равно какая-то кривая. Оставили то же, что и с детьми - единственное жилье, покупка взамен жилья не меньшей площади и кадастровой стоимости.

Почему обязательно так, для меня загадка. С детьми там хоть логика была. Вроде как расширение и вот вам льгота. А для всех граждан-то к чему такие ограничения?

Т.е. человек, у которого в жизни всё хорошо и он покупает себе взамен квартиру большей площади и большей цены - он налоги не платит. А тот, у которого похуже, и он решил купить что-то другое и доплату получить - тот налог заплатить должен.

На мой взгляд, какая-то ущербность в этом подходе присутствует. Мол, если у тебя дела хреново идут, так и нечего квартирами торговать пока срок владения не истек...

Тот же вопрос скорее зазвучит и от граждан, которые разъехаться хотят. Мол, а с нами как же? Там же не факт, что квартира в долях оформлена была. А может на кого-то одного из семьи купили. А потом не ужились и решили жить в разных местах. И что?

Ну и опция про единственное жильё. Мало того, что законодатели решили убрать продажу единственного жилья из трехлетнего срока владения. В общем купил и нечего продавать быстро, жди пять лет. Так еще и влепили её обязательность в вышеуказанный пункт.

Ну, то есть, вот получил я в наследство квартиру, а у меня еще одна есть. Но я думаю, шикарно, дай-ка продам обе и куплю себе одну. И нет, плати налог. А другой человек, у которого другой квартиры нет, в точно такой же ситуации налог не платит.

Ну ладно, при наследстве три года и подождать можно. А если я вторую квартиру купил и через годик продавать начал? Понятно, в сегодняшних раскладах, когда цены падают, налога и не будет совсем. А если цены опять скакнут по 50% в год?

А если я квартиру одну купил себе, а другую для ребёнка, но оформил для себя, хотя живёт в ней дитя?

В общем, закон положительный. Но немного отрицательный.

Потому что, как по мне, нужно убирать все эти замудрости в виде большей площади, большей цены и единственности жилья. И делать простую вещь: продал квартиру и купил другую? Вычитаем из цены продажи цену покупки и платим налог, если есть превышение. Если, конечно, квартира в собственности меньше предельного срока владения.
Обзор выступления Набиуллиной

Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,5%. Ужесточение выдачи кредитов, ипотека за рубль и перегрев первички. Что еще интересного на брифинге ЦБ?

Подробнее по ссылке: https://expert-ned.ru/novosti/obzor-vystuplenija-nabiullinoj/
#Новости
#ИзменениеСтавок, #Ипотека, #ПрогнозЦенНаЖилье, #ЦеныНаЖилье
Хочу слова подобрать, но ничего приличного не нахожу...

Сегодня журналисты просто обзвонились мне с просьбой прокомментировать новость о том, что московские риэлторы НАЧАЛИ указывать в объявлениях о продаже квартиры, что в доме есть бомбоубежище!

И как они потом заявляли, что уже появилось целых 4 объявления таких в Москве и 3 в Питере…

Ну, то есть сейчас в моменте в Москве 119 тысяч объявлений на ЦИАНе и АЖ В ЧЕТЫРЕХ (!) сказали про бомбоубежище.

И вот начали высасывать из пальца истории, брать интервью у риэлторов. И натягивать, натягивать и натягивать сову на глобус, пытаясь сделать сенсацию из ничего…

Причем из кучи позвонивших мне, только в одном месте опубликовали мой комментарий, и то немного выдернув цитаты из контекста. Остальным понятно, что не понравилось.

Потому что вместо того, чтобы дать «жареный факт», я сказал, что это полный бред. Что никаких массовых объявлений таких нет. Да и вообще, даже сейчас подавляющее большинство москвичей знать не знает, где в городе расположены бомбоубежища. И что разгонять панику объявлениями в ЦИАН – это сегодня не просто бред, но и, скажем так, гадость…

Главное, когда я журналистам предлагал сделать сюжет по изменению третьего пункта 37 статьи ГК РФ, чтобы разрешить мены между подопечными и опекунами и их родственниками. Предлагал взять коммент у меня, у депутатов которые над этим работают. Рассказать какая важная эта вещь, которая поможет куче людей. Был полный игнор. Это же скучно. Какая-то статья. Какие-то мены…

А вот про бомбоубежище – это прям телефон оборвали… Ну и BFM прям такой желтухой становится.

https://www.bfm.ru/news/512080
Мы думали, что "дополнительные" окна на штукатурке - это какая-то шутка, но нет.

ЛСР в Лучах 12 корпусе решил "нарисовать" окна. Нахуя - только колхозникам известно. Как вообще они с таким АГР смогли выйти - ещё один вопрос.

Этот белый штукатурный фасад не просто эконом-экономыч, а бич-лоукост-треш. Даже эталон говностроя в московском регионе - Пехра курит в сторонке.

#недвижимостьинсайды
#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Во время сильного ветра жители мытищинского ЖК "Ярославский" могут насладиться стандартами качества стройки от ПИК.

#nedvigalive
#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
📈 Доля ипотеки на «вторичку» резко возросла. По данным ВТБ, с июня по октябрь доля готовых объектов в выдачах жилищных кредитов выросла в 1,6 раза – с 44% до 70%.

Эксперты ВТБ объясняют такую динамику реализацией отложенного спроса и корректировкой цен на вторичном рынке недвижимости.

«На фоне реализации отложенного спроса мы фиксируем увеличение ее доли в продажах ипотеки уже пять месяцев подряд. По нашей оценке, до конца года клиенты могут еще немного увеличить спрос на готовые объекты. На это повлияет сохранение ключевой ставки ЦБ РФ на последнем заседании, а также продолжение корректировки цен на "вторичку" на рынке», – прокомментировал вице-президент ВТБ Евгений Дячкин. #rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
📈 Доля ипотеки на «вторичку» резко возросла. По данным ВТБ, с июня по октябрь доля готовых объектов в выдачах жилищных кредитов выросла в 1,6 раза – с 44% до 70%. Эксперты ВТБ объясняют такую динамику реализацией отложенного спроса и корректировкой цен на…
От таких анализов плакать хочется... На фоне отложенного спроса?

Не, ну теоретически - это можно и так называть.

Но ведь все мы понимаем, что как только идёт речь про отложенный срос, так тут же нам начинают рассказывать про то, что вот прям сейчас, прям скоро каааак налетят покупатели.

И ладно бы, если бы речь шла про манипуляцию со стороны ВТБ для разгона спроса.

Но боюсь, что речь про банальное непонимание процессов, которые происходят на рынке.

Помнится пару лет назад Дячкин на конгрессе по недвижимости тоже такую дичь про лидерство ВТБ в ипотеке нёс...
Чем больше читаю новости, тем больше понимаю, что я прав, когда говорю, что ценовое дно будет в конце осени.

Вдруг кругом и везде заговорили о том, что цены на вторичке НАЧАЛИ падать.

Люди! Они падают уже несколько месяцев - с мая.

Хотя, если быть совсем точным, то падать они начали с момента поднятия ключевой ставки до 20%. Просто тогда это ещё вообще никто не знал.

Это как с курицей: голову уже отрубили, а она все бегает и бегает..
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
🤓«Наибольшую активность ипотечных заемщиков ВТБ ожидает в декабре, при этом фокус внимания клиентов будет смещен на рынок вторичного жилья», — говорится в пресс-релизе. #треугольныйметр #агрегаторнедвижимости #agregator_ned ------------ Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠
Ну, собственно то, о чём я и говорил выше. Сначала ВТБ рассказывает про отложенный спрос. А потом говорит о наибольшей активности.

Причём опять демонстрируют непонимание процессов сегодняшнего рынка. Активность заёмщиков в декабре будет не потому, что заемщики активны. А потому что продавцы начнут очень активно приводить цены к реальным и давать скидки, чтобы успеть продать квартиру до Нового года. Т.е. это не активность заёмщиков. А активные действия продавцов.

И то, совсем не факт, что в этом декабре такое случится, и что мы увидим в декабре всплеск выдач ипотек. Совсем не факт. Как по мне, так достаточно велика вероятность того, что декабрь окажется ровным, на уровне октября. Посмотрим.

Но ВТБ, конечно... Очень надеюсь на то, что они это делают специально, чтобы разогнать спрос за счёт информационных выбросов. Иначе, совсем грустно смотреть на их "аналитические" выкладки...
🗣Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»:

«Октябрь 2022 позади, многие ожидали гораздо худшего сценария, но по факту, рынок недвижимости был более чем активен... Рынок логично сместился в сторону вторичного жилья. Доля новостроек стабильно снижается, начиная с июня месяца.

Эта неделя уже пошла совсем хорошо по опережающим показателям и активности на сайте и по новым ипотечным консультациям, там рекордные показатели за последние 8 месяцев, так что с рынком все будет более, чем хорошо.

Что касается ипотеки, то банки в целом держат ставки, прошло небольшое повышение в районе 0,5% пару недель назад. Больше движений не было и скорее всего не будет до нового года.

В целом видим во многих отраслях спад. Многие не верят, что у нас все хорошо, но объективно это так, я искренне был уверен, что все будет гораздо хуже... Прикладываю данные по объемам рынка недвижимости в России, данные за октябрь предварительные, но погрешность – минимальна».

Источник: Ипотечный агрегатор