🔹 Банк ДОМ РФ. Новости ипотеки

С 31 октября

Запустили приём заявок по сделкам на Приобретение готового жилья (квартир) с неотделимыми улучшениями (неполная стоимость).

Стоимость в ДКП - на усмотрение продавца и покупателя

Кредит - до 100% стоимости по ДКП.

Оплата «неотделимых улучшений» за счёт собственных средств покупателя/

#банки
---
Источник: Ипотечный агрегатор

Вообще, удивительно наше государство. Сбербанк давно это разрешает, а вот теперь и ДОМ.РФ. Ну и практически все другие банки тоже давно уже разрешают сделки с занижением.

Т.е. все прекрасно понимают, что продавец в такой ситуации уклоняется от уплаты налогов. Но продолжают делать вид, что это какие-то неотделимые улучшения.

Причем, очевидно, что ДОМ.РФ понял, что мимо него "пролетают" покупатели, которые хотят купить квартиры продавцов, недавно получивших собственность. Ну, т.е. в основном граждане, которые решили покинуть Россию. Именно среди них сейчас большое количество сделок с занижением цены по ДКП. Вот и позаботились о таком продукте.

И, если действия банков, хоть какую-то логику имеют - им же деньги надо зарабатывать, то логика покупателей в этой ситуации мне вообще не понятна. Чаще всего ведь как происходит. Покупатель предлагает торг, продавец в ответ говорит, что дам, но давай занизим цену, я тогда налог не плачу. Покупатель соглашается.

В итоге этой схемы, продавец получает деньги, которые он хотел. А покупатель получает скидку с невыплаченного продавцом налога. Понимаете прелесть ситуации? Покупатель получает скидку за то, что вешает на себя риски. А продавец ничего вообще не теряет. И покупатели на это ведутся...

А занижение цены в ДКП - это нарушение существенного условия договора купли-продажи недвижимости. И влечет недействительность сделки. Это раз. А второе. В случае банкротства продавца, занижение цены в ДКП (а его очень легко доказать, особенно, если покупатель ипотечник, да в принципе, и если не ипотечник, тоже) - это как красная тряпка для конкурсного управляющего. Расторгнут такую сделку на раз-два.

Покупатели! Не покупайте квартиры с занижением цены по ДКП. Ну или хотя бы требуйте скидку в размере большем, чем сумма налога, которую платит продавец. Раз так в несколько... Все риски ведь на вас.

Законодатели хотят отменить налог при продаже жилья с покупкой альтернативы.

Достаточно позитивная новость. Хотя и с негативным моментом.

В Гос.думу внесен законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/223105-8 (сейчас на рассмотрении комитета по бюджету и налогам), направленный на то, чтобы продавец жилого помещения, который взамен покупает другое жилье не платил налог независимо от срока владения.

Сейчас такая норма действует только в отношении семей с детьми. Что на мой взгляд, достаточно странно.

Вообще с идеей вычитать из налоговой базы при продаже квартиры стоимость купленной взамен, я ношусь года так с 2010-го. И не только письма писал в Думу, но и звонил в профильный комитет со своей "гражданской позицией". Что помнится вызывало большую озадаченность у принявшего звонок чиновника.

Но время идет. И вот законодатель стремится на встречу к гражданам.

На мой взгляд, позиция в законопроекте всё равно какая-то кривая. Оставили то же, что и с детьми - единственное жилье, покупка взамен жилья не меньшей площади и кадастровой стоимости.

Почему обязательно так, для меня загадка. С детьми там хоть логика была. Вроде как расширение и вот вам льгота. А для всех граждан-то к чему такие ограничения?

Т.е. человек, у которого в жизни всё хорошо и он покупает себе взамен квартиру большей площади и большей цены - он налоги не платит. А тот, у которого похуже, и он решил купить что-то другое и доплату получить - тот налог заплатить должен.

На мой взгляд, какая-то ущербность в этом подходе присутствует. Мол, если у тебя дела хреново идут, так и нечего квартирами торговать пока срок владения не истек...

Тот же вопрос скорее зазвучит и от граждан, которые разъехаться хотят. Мол, а с нами как же? Там же не факт, что квартира в долях оформлена была. А может на кого-то одного из семьи купили. А потом не ужились и решили жить в разных местах. И что?

Ну и опция про единственное жильё. Мало того, что законодатели решили убрать продажу единственного жилья из трехлетнего срока владения. В общем купил и нечего продавать быстро, жди пять лет. Так еще и влепили её обязательность в вышеуказанный пункт.

Ну, то есть, вот получил я в наследство квартиру, а у меня еще одна есть. Но я думаю, шикарно, дай-ка продам обе и куплю себе одну. И нет, плати налог. А другой человек, у которого другой квартиры нет, в точно такой же ситуации налог не платит.

Ну ладно, при наследстве три года и подождать можно. А если я вторую квартиру купил и через годик продавать начал? Понятно, в сегодняшних раскладах, когда цены падают, налога и не будет совсем. А если цены опять скакнут по 50% в год?

А если я квартиру одну купил себе, а другую для ребёнка, но оформил для себя, хотя живёт в ней дитя?

В общем, закон положительный. Но немного отрицательный.

Потому что, как по мне, нужно убирать все эти замудрости в виде большей площади, большей цены и единственности жилья. И делать простую вещь: продал квартиру и купил другую? Вычитаем из цены продажи цену покупки и платим налог, если есть превышение. Если, конечно, квартира в собственности меньше предельного срока владения.

Обзор выступления Набиуллиной

Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,5%. Ужесточение выдачи кредитов, ипотека за рубль и перегрев первички. Что еще интересного на брифинге ЦБ?

Подробнее по ссылке: https://expert-ned.ru/novosti/obzor-vystuplenija-nabiullinoj/
#Новости
#ИзменениеСтавок, #Ипотека, #ПрогнозЦенНаЖилье, #ЦеныНаЖилье

Хочу слова подобрать, но ничего приличного не нахожу...

Сегодня журналисты просто обзвонились мне с просьбой прокомментировать новость о том, что московские риэлторы НАЧАЛИ указывать в объявлениях о продаже квартиры, что в доме есть бомбоубежище!

И как они потом заявляли, что уже появилось целых 4 объявления таких в Москве и 3 в Питере…

Ну, то есть сейчас в моменте в Москве 119 тысяч объявлений на ЦИАНе и АЖ В ЧЕТЫРЕХ (!) сказали про бомбоубежище.

И вот начали высасывать из пальца истории, брать интервью у риэлторов. И натягивать, натягивать и натягивать сову на глобус, пытаясь сделать сенсацию из ничего…

Причем из кучи позвонивших мне, только в одном месте опубликовали мой комментарий, и то немного выдернув цитаты из контекста. Остальным понятно, что не понравилось.

Потому что вместо того, чтобы дать «жареный факт», я сказал, что это полный бред. Что никаких массовых объявлений таких нет. Да и вообще, даже сейчас подавляющее большинство москвичей знать не знает, где в городе расположены бомбоубежища. И что разгонять панику объявлениями в ЦИАН – это сегодня не просто бред, но и, скажем так, гадость…

Главное, когда я журналистам предлагал сделать сюжет по изменению третьего пункта 37 статьи ГК РФ, чтобы разрешить мены между подопечными и опекунами и их родственниками. Предлагал взять коммент у меня, у депутатов которые над этим работают. Рассказать какая важная эта вещь, которая поможет куче людей. Был полный игнор. Это же скучно. Какая-то статья. Какие-то мены…

А вот про бомбоубежище – это прям телефон оборвали… Ну и BFM прям такой желтухой становится.

https://www.bfm.ru/news/512080

Что будет со ставками по ипотеке. Прогноз от 01 ноября 2022 года

ЦБ оставил ключевую ставку на прежнем уровне. Что теперь будет со ставками по ипотеке? Нужно ли ждать из снижения или они, наоборот, будут расти?

Подробнее по ссылке: https://expert-ned.ru/novosti/chto-budet-so-stavkami-po-ipoteke-prognoz-ot-01-nojabrja-2022-goda/
#Новости
#ИзменениеСтавок, #Новости, #ПрогнозЦенНаЖилье

Ввод жилья в России вырос за 10 месяцев 2022 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 17% - до 84,4 млн кв м, написал в телеграм-канале вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

#рианедвижимость
#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠

⏺Во время сильного ветра жители мытищинского ЖК "Ярославский" могут насладиться стандартами качества стройки от ПИК.

#nedvigalive
#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠

От таких анализов плакать хочется... На фоне отложенного спроса?

Не, ну теоретически - это можно и так называть.

Но ведь все мы понимаем, что как только идёт речь про отложенный срос, так тут же нам начинают рассказывать про то, что вот прям сейчас, прям скоро каааак налетят покупатели.

И ладно бы, если бы речь шла про манипуляцию со стороны ВТБ для разгона спроса.

Но боюсь, что речь про банальное непонимание процессов, которые происходят на рынке.

Помнится пару лет назад Дячкин на конгрессе по недвижимости тоже такую дичь про лидерство ВТБ в ипотеке нёс...

Чем больше читаю новости, тем больше понимаю, что я прав, когда говорю, что ценовое дно будет в конце осени.

Вдруг кругом и везде заговорили о том, что цены на вторичке НАЧАЛИ падать.

Люди! Они падают уже несколько месяцев - с мая.

Хотя, если быть совсем точным, то падать они начали с момента поднятия ключевой ставки до 20%. Просто тогда это ещё вообще никто не знал.

Это как с курицей: голову уже отрубили, а она все бегает и бегает..

🤓«Наибольшую активность ипотечных заемщиков ВТБ ожидает в декабре, при этом фокус внимания клиентов будет смещен на рынок вторичного жилья», — говорится в пресс-релизе.

#треугольныйметр
#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠

Ну, собственно то, о чём я и говорил выше. Сначала ВТБ рассказывает про отложенный спрос. А потом говорит о наибольшей активности.

Причём опять демонстрируют непонимание процессов сегодняшнего рынка. Активность заёмщиков в декабре будет не потому, что заемщики активны. А потому что продавцы начнут очень активно приводить цены к реальным и давать скидки, чтобы успеть продать квартиру до Нового года. Т.е. это не активность заёмщиков. А активные действия продавцов.

И то, совсем не факт, что в этом декабре такое случится, и что мы увидим в декабре всплеск выдач ипотек. Совсем не факт. Как по мне, так достаточно велика вероятность того, что декабрь окажется ровным, на уровне октября. Посмотрим.

Но ВТБ, конечно... Очень надеюсь на то, что они это делают специально, чтобы разогнать спрос за счёт информационных выбросов. Иначе, совсем грустно смотреть на их "аналитические" выкладки...

🗣Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»:

«Октябрь 2022 позади, многие ожидали гораздо худшего сценария, но по факту, рынок недвижимости был более чем активен... Рынок логично сместился в сторону вторичного жилья. Доля новостроек стабильно снижается, начиная с июня месяца.

Эта неделя уже пошла совсем хорошо по опережающим показателям и активности на сайте и по новым ипотечным консультациям, там рекордные показатели за последние 8 месяцев, так что с рынком все будет более, чем хорошо.

Что касается ипотеки, то банки в целом держат ставки, прошло небольшое повышение в районе 0,5% пару недель назад. Больше движений не было и скорее всего не будет до нового года.

В целом видим во многих отраслях спад. Многие не верят, что у нас все хорошо, но объективно это так, я искренне был уверен, что все будет гораздо хуже... Прикладываю данные по объемам рынка недвижимости в России, данные за октябрь предварительные, но погрешность – минимальна».

Источник: Ипотечный агрегатор

Расчеты застройщика по одной и той же квартире
Цена со скидкой 12 % 28 254 045 млн
ПВ 13 254 045 млн
Кредит 15 000 000 млн
Ставка 7 %
Срок 30 лет
Платеж 99 795 т.руб.

Базовая цена 32 106 870 млн
Итоговая стоимость 36 000 000 млн
ПВ 10 000 000 млн
Кредит 26 000 000 млн
Ставка 0,1 %
Срок 30 лет
Платеж 73 313 т.руб.

Понятно, что при таких раскладах людям будет плевать, что квартира на 8 млн дороже. Денег на первоначальный взнос меньше и платёж меньше!

💰💰💰Первичное жилье в России в сентябре 2022 года подорожало относительно января в среднем на 20% - до 121,3 тысячи рублей за кв м, цены на "вторичку" за тот же период выросли на 10% - до 92,9 тысячи рублей за кв м, сообщается в материалах Росстата.

При этом, по сравнению с сентябрем 2021 года, "квадрат" жилья в новостройках, по данным ведомства, стал дороже на 28%, вторичный рынок показал рост на 16%.

🥇Московское жилье, традиционно самое дорогое в России, с начала года прибавило в цене почти 14% на первичном рынке и 6% на вторичном, достигнув соответственно показателей 367,1 и 294,2 тысячи рублей за кв м. В годовой динамике цены на новостройки в российской столице выросли на 20%, на "вторичку" - на 10%, свидетельствуют данные Росстата.

Согласно им, среди остальных регионов по дороговизне первичного жилья лидируют Санкт-Петербург (235,9 тысячи рублей за "квадрат"), Ленобласть (198,6 тысячи рублей).

☝️Подмосковье занимает лишь четвертое место с показателем 160,4 тысячи рублей за кв м.

Самая дорогая "вторичка", если исключить Москву, находится в Краснодарском крае (184,4 тысячи рублей за "квадрат"), Петербурге (162,7 тысячи рублей) и Сахалинской области (136,7 тысячи рублей).

Самые дешевые новостройки России, по данным статведомства, расположены в Кабардино-Балкарии (35,5 тысячи рублей за кв м), Дагестане (46,1 тысячи) и Карачево-Черкессии (47,3 тысячи).

Самое доступное вторичное жилье - в Ингушетии (43,5 тысячи рублей за "квадрат"), Оренбургской (42,7 тысячи рублей) и Смоленской областях (49,7 тысячи рублей),

#агрегаторнедвижимости #agregator_ned
------------
Источник: 🏠🅐🅖🅡🅔🅖🅐🅣🅞🅡🏠

Росстат прекрасен! Мне даже интересно, они цифры откуда берут? Даже на IRN сентябрь относительно января по Москве плюс 3%,а не плюс 6%..

Неужели Росстат не может обратиться в Росреестр и попросить у них информацию по реальным ценам? Я понимаю, что приведение к средней цене за метр и в этом случае даст неправильные цифры. Но можно же тупо в лоб. Берем однушки в одном доме и смотрим почем они продавались в январе и почем в сентябре. Потому двушки, потом трешки.

Потом берем дом в другом районе и так 10 тысяч домов. И будет хоть примерно понятная цифра. Да, и здесь будет погрешность на ремонт и т.п. Но хотя бы не такая дичь, что сейчас публикует Росстат...

Низкие ставки по ипотеке от застройщиков: предложение РСПП

Наконец-то прилетел очень информативный ответ-предложение Центробанку по поводу «льготной ипотеки от застройщиков» и связанных с ней возможных проблем. Тему обсудили в Российском союзе промышленников и предпринимателей.

Участники заседания отметили, что разделяют позицию регулятора о необходимости управления рисками, возникающими на рынке ипотечного кредитования, но при этом добавили следующее:

▪️ С учетом приоритетности задач по поддержке отрасли жилищного строительства, а также значения ипотеки для отрасли и для граждан, целесообразна реализация мер по управлению рисками в сфере ипотеки после всесторонней оценки и обсуждения их влияния не только на банковскую систему, но и на саму отрасль.
▪️ Меры должны опираться на систему рыночных механизмов функционирования отрасли и с максимальным учетом ситуации на рынке жилья.
▪️Ипотека сегодня является практически единственным доступным рыночным инструментом, позволяющим гражданам приобрести жилье для улучшения своих условий.
В 2022 году доля продаж жилья с использованием покупателем ипотеки выросла до 85%. При этом доля субсидированной застройщиками ипотеки - не менее 60%. В программе со ставкой 0,01% размер ежемесячного платежа сокращается на 40% в сравнении, например, с льготной ипотекой с господдержкой.
▪️ Субсидирование застройщиком банку ипотеки до низких ставок представляет собой инструмент сверхстимулирования спроса, но является затратным, поскольку реализуется девелопером в основном за счет собственных средств с существенно меньшей наценкой на квартиру. Такой инструмент может быть применен только на коротком периоде резкого падения рынка.
Падение спроса в октябре 2022 составило 60-70% (‼️) к значениям сентября 2022. Резкое сокращение «льготной ипотеки от застройщика» приведет к снижению еще на 30%.

В связи с изложенным РСПП подчеркнул следующие важные моменты:
▪️ Сокращение применения программ «льготной ипотеки от застройщика» необходимо проводить постепенно, с обязательным учетом рыночных механизмов функционирования отрасли и с максимальным учетом ситуации на рынке жилья.
▪️ С 2018 года отрасль перешла на проектное финансирование, деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, но застройщики несут обязательства перед клиентами. Параметры проектного финансирования строятся на финансовых моделях, нарушение или разбалансировка которых может привести к нарушению ковенант и прекращению финансирования. По расчетам застройщиков падение спроса до уровней мая 2022 г. приведет к нарушению ковенант проектного финансирования в течение 3 месяцев.
▪️ Для защиты интересов покупателей жилья нужно провести анализ лучшей практики деятельности застройщиков по информированию об условиях ипотечных программ. На его основе можно разработать стандарт, который будет рекомендован регуляторами для повышения прозрачности условий кредитования.

По итогам встречи предложения были выработаны и направлены в Банк России. Дополнительно РСПП обратился в Минстрой с просьбой поддержать инициативу. Так что ждем первые результаты.
---
Источник: Главный инвестор