​​Право на воздух

Итак, сегодня речь пойдет не о воздухе в баллонах, а о праве на воздух, которое необходимо приобретать девелоперам в Нью-Йорке для строительства небоскрёбов. Даже скорее не на воздух, а воздушное пространство.

По закону в Нью-Йорке нельзя строить здания выше 35 этажей, но взглянув на Манхэттен становится ясно, что лазейка есть.

В общем, лазейка простая, можно просто купить «этажи» у соседних зданий, расположенных на соседних участках, которые ниже 35 этажей. Например, вы взяли участок, рядом стоит 5-этажный дом. Договариваетесь, покупаете право на 30 этажей и вуаля, можно строить 65 этажей.

Стоит это не дёшево, точную сумму не скажу, но по моим подсчетам выходит около 270 т.р. за квадратный метр, это только право построить выше 35 этажей. Именно поэтому недвижимость, особенно в небоскрёбах, такая дорогая.

А что, если вокруг вашего участка все застроено? Покупать можно такое право только у соседей. Просто договариваетесь о цепочке: ваш сосед покупает у соседа и передаёт вам. И так сколько угодно звеньев, как договоритесь.

На фото небоскребы, один из них в 96 этажей! Это самое высокое здание на западном полушарии. Им пришлось купить 61 этаж, даже боюсь представить сумму сделки. Кстати, здесь была продана квартира да рекордные $270 млн.

За 2019 год всего было заключено 783 133 договора долевого участия, официально это всего на 1,69% ниже показателя за 2018 год. При этом в первом полугодии 2019 года было заключено на 110 111 ДДУ больше, чем за аналогичный период годом ранее - так девелоперы искусственно выводили квартиры, чтобы соответствовать новым требованиям 214-ФЗ и работать без счетов-эскроу. Но уже во втором полугодии 2019 года продано на 123 539 квартир меньше, чем годом ранее. Распродать все квартиры, формально выведенные в ДДУ, застройщики не успели. По моему мнению, реальное падение первичного рынка в России по итогам 2019 года составило не официальные 1,69%, а около 6-7%.

Причину такого падения понять не сложно, если заметить следующую тенденцию: с мая 2019 года снижались как средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, так и число выданных кредитов. Ранее зависимость всегда была другой - снижение ставки обязательно вызывало рост спроса на ипотеку. В данной ситуации этого не произошло по причине активного роста цен на недвижимость на фоне стагнации доходов населения. При текущем уровне цен резервов для роста ипотеки нет, даже при снижении ставки. И когда в этом году мы будем наблюдать падение первичного рынка еще на 15-20%, не спешите винить во всем короновирус или макроэкономическую нестабильность. Предпосылки к этому более фундаментальны и действовали на рынок еще в прошлом году.

В 2013 году ипотечный кредит в среднем выдавался на 176 месяцев, в 2020 году значение достигает почти 220 месяцев. Почему заемщик стал выплачивать кредит почти на 4 года дольше, чем ранее? Тут в теории есть 2 варианта. В первом случае ставка по кредиту настолько низкая, а уверенность в перспективах роста своих доходов настолько высокая, что клиент просто готов «растягивать удовольствие» как можно дольше, а высвободившиеся деньги направлять на текущее потребление. Во втором случае, мера вынужденная - увеличив срок кредита можно обеспечить себе приемлемый уровень ежемесячного платежа. Именно это и происходит в нашем случае. Активный рост цен на недвижимость в последние годы увеличивает сумму привлекаемого кредита, но полное отсутствие роста реальных доходов не позволяет увеличивать суммы ежемесячных выплат. За счет увеличения срока кредитования заемщики обеспечивают себе ежемесячный платеж на уровне 22 000 рублей (он держится примерно на одном уровне последние годы). Больше население платить не состоянии.

Но вывод здесь в другом. Главный риск для рынка недвижимости заключается не в уровне процентных ставок. А именно это в основном и обсуждается, когда речь идет о доступной ипотеке. Ставка как раз в последние годы существенно снизилась, но это не сделало ипотеку доступной. В последние месяцы ставка по кредиту снижается, но и объемы выдачи ипотечных кредитов не растут. Главные риски - отсутствие роста реальных доходов на фоне роста цен на недвижимость. И оба эти риска сейчас активно реализуются. Кроме того и качество заемщиков оставляет желать лучшего: по данным обследования ЦБ РФ, 35,7% ипотечных кредитов в 3 квартале прошлого года выданы с первоначальным взносом от 10 до 20%, а 46% клиентов в дополнение к ипотечному кредиту имеют задолженность и по другим кредитам.

Ближайшие годы не будут простыми. С текущим ростом цен на жилье и слабой экономикой, рынок недвижимости «грохнется» даже если ставка по ипотечному кредиту приблизится к 5%.

Государство основной мерой поддержки строительной отрасли в период кризиса опять выбрало стандартный и уже опробованный прием - субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту на первичном рынке, ее планируется довести до 6,5%. Что это даст в этот раз?

Есть идеальный пример - в восточных регионах страны в феврале этого года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на первичном рынке уже составила как раз 6,43% (благодаря программе «Дальневосточная ипотека»). Это вызвало прирост числа выданных кредитов на 23,6%. Каждый процентный пункт снижения ипотечной ставки обеспечил рост выдачи на 6-7%. В нашем случае, при снижении ставки до 6,5% спрос должен вырасти на 15%. Учитывая, что доля ипотечных кредитов от всех сделок на первичном рынке за прошлый год составила 43%, совокупное влияние на бизнес застройщиков - это дополнительно те же +6-7% сделок. И только в течение следующих 6 месяцев (май-октябрь 2020 года).

Учитывая, что общее падение первичного рынка в 2020 году я прогнозирую минимум в 30-35% (даже при самом позитивном сценарии, если все закончится к концу мая), данное решение вызывает недоумение. Почему не 4% и хотя бы не до конца года? Похоже участь обычных граждан ждет и крупный строительный бизнес. Строительство - это, конечно, локомотив экономики, но пока вы уж там как-нибудь сами…

Многие девелоперы заявляют о том, что спрос на их объекты стабильный и они не чувствуют его снижения. Тем не менее, опрос большинства наших клиентов показал, что в апреле падение сделок составило 35-60% в зависимости от компании. Завершаются мартовские договоренности, но что будет с новыми клиентами - непонятно. Дистанционное обслуживание и сделки - это, конечно, хорошо, но спасает примерно также, как закрытый ресторан работа только «на доставку».

Покупатели все же откладывают покупку. Это подтверждают данные по интернет-активности. При анализе поисковых запросов пользователей со всей России с помощью сервиса статистики ключевых слов на «Яндексе» мы выяснили, что популярность запроса по ключевой фразе «купить квартиру» с конца марта резко сократилась на 40%, и сейчас показатель приблизился к значению, характерному для периода новогодних каникул (29 декабря-4 января). Популярность темы по фразам «купить квартиру от застройщика», «купить квартиру в новостройке» упала более, чем на 50%, и стала даже на 20% меньше новогодних значений.

Составили рейтинг устойчивости городских агломераций России к текущим кризисным явлениям исходя из структуры их экономики. Наибольшую устойчивость демонстрируют Пермская, Челябинская и Саратовская агломерации. В этих городах 60% и более экономики приходится на 3 базовых отрасли: местные муниципальные/государственные нерыночные услуги, обрабатывающую промышленность и коммунальные услуги. Данные отрасли или в полной степени контролируются государством/муниципальной властью, или имеют значительный системный/градообразующий характер, что позволяет им получать первоочередные льготы и преференции, способствующие сохранению занятости и производства.

Наименее устойчивыми к кризисным явлениям оказались Московская, Санкт-Петербургская, Краснодарская, Екатеринбургская агломерации. Удельный вес трех базовых отраслей (госулуги/промышленность/коммунальная) в отличие от лидеров рейтинга здесь существенно ниже: 44,4% против 62,8%. Однако, доля секторов «бизнес и финансы» (куда относятся и операции с недвижимостью) и «торговля и туризм», которые наиболее уязвимы в текущей ситуации, существенно выше (41,5% против 22,7%). И если Москва и Санкт-Петербург, ввиду объективно более широких финансовых возможностей, могут нивелировать эти факторы активной финансовой, налоговой и иной поддержкой населения и бизнеса, то нестоличные города такого ресурса не имеют.

Корреляционный анализ зависимости результатов рейтинга от уровня валового городского продукта на душу населения показывает ее значимо обратно пропорциональный характер: чем более беден город – тем более он устойчив в нынешний кризис. Парадоксальность ситуации заключается в том, что российские агломерации, которые до текущего кризиса активно развивались как современные мегаполисы с большой долей финансовых, бизнес- услуг, развитым строительным рынком и IT-технологиями сегодня рискуют оказаться в гораздо более сложной ситуации, чем муниципалитеты, структура экономики которых характерна для «доцифровой» эры. Последние, вероятно, получат как значительную часть бюджетных дотаций, так и уверенность, что выбранный ранее курс был исключительно верен.

Подробнее о рейтинге можно прочитать тут

ДОМ.РФ направит на выкуп нереализованного жилья на первичном рынке 150 млрд. рублей, предполагается, что таким образом получится приобрести до 3 млн. кв. м. Это соответствует цене в 50 тыс. рублей за 1 кв. м, что ниже рыночной примерно на 10% (и это справедливо, если вычесть коммерческие расходы на брокеров, рекламу и т.д.). По моим подсчетам, для выкупа 100% остатков требуется 2,2 трлн. руб, то есть размер помощи можно оценить почти в 7% рынка. На самом деле величина достаточно серьезная, сигнал позитивный.


https://www.rbc.ru/business/28/04/2020/5ea7e6089a79470591b97f00?from=from_main

Каждую неделю приходится давать журналистам комментарии относительно новостей, выпускаемых каким-либо агрегатором объявлений по недвижимости. Не всегда, но часто они оказываются не совсем адекватными рынку.

«В городе Х цена аренды жилья выросла за квартал на 22%». Да, приехали студенты после летних каникул, массово сняли стандартные предложения и временно на платформе увеличилась доля объявлений с ценой выше среднего. Но это не равнозначно росту ставок аренды.

«Средняя цена на квартиры бизнес-класса в городе Y не растет уже год». Может и не растёт, но не надо забывать, что во многих городах (особенно грешит этим Сочи) до 25-30% объявления вообще фейковые и не могут использоваться в качестве достоверной информации.

Сегодняшняя история. «Спрос на землю по итогам апреля в России вырос на 11,6% по сравнению с мартом… Несмотря на рост спроса, средняя стоимость снизилась на 2,3%». Люди побежали скупать участки за городом, а продавцы только и рады сделать дополнительную скидку? Это так не работает.

Любые агрегаторы - бесспорно, огромный и ценный ресурс информации. И что делают коллеги - очень важно и интересно. Вопрос лишь в том, чтобы критически ее анализировать. Становясь публичной, такая информация служит ориентирами для всего рынка и очень важно, чтобы они были правильными.

Мы тут часто говорим про сложности интерпретации любых данных. Вот прекрасная и легкая книга, которая в простой форме рассказывает о статистических манипуляциях. Очень полезно прочитать тем, кто хочет любую информацию оценивать критически.

Консультанты MACON совместно с коллегами из EECFA (Восточно-Европейской ассоциации прогнозирования строительства) проанализировали что происходит в сфере строительства ближайших соседей России – стран Восточной Европы в связи с пандемией коронавируса. И если меры поддержки строительного бизнеса (перенос налоговых выплат и программы льготного кредитования) часто одинаковые, то проблемы у каждой страны отличаются. В Сербии, Украине и Болгарии испытывают сложности с рабочей силой из-за закрытия границ и сокращения трудовой миграции. Под угрозой оказалась реализация болгарской части газопровода «Турецкий поток». Хорватия опасается спада строительной активности из-за прогноза длительного восстановления туристической отрасли страны. В Румынии также ожидают падения инвестиций в гостиничный сегмент, но карантин позволил увеличить скорость реализации проектов в транспортном и инфраструктурном строительстве. Подробнее читайте здесь

Условия льготной ипотеки 6,5% одинаковы для всей страны - при первоначальном взносе 20% квартира должна стоить max 3,75 млн. руб. (в Москве и Питере - 10 млн. рублей). Однако, уровень цен от города к городу может отличаться в 3 и более раза, структура квартир по комнатности и площади тоже влияет на бюджет. В итоге, в Омске и Самаре под программу попадает более 60% предложения, а например в Калиниграде - 38%. Добавим сюда локальные особенности. В Казани очень высокий уровень цен и под программу попадает всего 18% жилья, которое из-за небольшого объема первичного рынка по факту превращается всего в 2 тыс. квартир. Другими словами, города (и покупатели, и девелоперы) с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в меньшей степени ощущают преимущества госпрограммы. Деление условий программы по принципу «столицы/регионы» себя не оправдывает, требуется дифференциация по субъектам РФ в зависимости от уровня цен.

Треть заемщиков, планирующих воспользоваться льготной ипотекой, до снижения ставки не могли приобрести жилье в кредит

Наши консультанты MACON провели исследование вместе с Райффайзенбанком относительно влияния на рынок льготной ипотеки. Всего было опрошено почти 7 тыс. человек в 10 крупных городах страны. Очень короткие итоги:

✅ среди тех, кто планирует покупать квартиру в ипотеку в ближайшие 6 месяцев, 86% воспользуются льготной ставкой (привет вторичному рынку, которому и так тяжело, а последних ипотечных клиентов заберет первичка);

✅ берут квартиры, в основном, для себя (70%) или детей/родителей (20%); вложить деньги/сдавать/перепродать - 10%;

✅ 33% впервые могут себе позволить купить жилье из-за низкой ставки (скорее всего это и есть в чистом виде новые клиенты);

✅ 57% теперь хотят приобрести квартиру большей площади, с отделкой или в более престижном районе (они скорее всего и ранее собирались приобретать жилье, но из-за льготной ставки не отказались от этой идеи и готовы использовать ее преимущества);

✅ 45% имеют в качестве превоначального взноса 20%, 26% опрошенных - до 30% от стоимости квартиры (меньше трети респондентов готовы оплатить более 30% покупки сразу - денег нет, но вы держитесь);

✅ однушки и студии хотят 39%, двухкомнатную квартиру - 41%, трешку - 17%, больше комнат - 3% (небольшой сдвиг в сторону большей комнатности за счет "теперь могу позволить квартиру попросторнее").

Росреестр опубликовал данные по заключенным ДДУ в 1 квартале 2020 года. Их число составило 147 842 единицы. Это на 26,7% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. Цифры удручают, тем более, что это данные за январь-март, апрельского провала тут еще нет. Объяснение такого падения, скорее всего, статистическое. В прошлом году в это время происходил формальный вывод квартир в ДДУ, чтобы избежать необходимости использовать эскроу. В 1 квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года число сделок выросло на 24%. Если очистить данные за 1 квартал текущего года от этого фактора, то реальное падение числа ДДУ можно оценить в 10%.

Всем привет! Прощу прощения за тишину в эфире, лето оказалось не только богато на отпуска, но и принесло колоссальное количество рабочих проектов. Так что деловой сезон можно объявлять открытым и мы возвращаемся к новостной повестке.

Сбербанк выпустил исследование, где говорится о росте цен на первичном рынке (на 6,2%) из-за программы льготного ипотечного кредитования (новость тут). Несколько комментариев на эту тему:

- рост цен в 6,2% за 8 месяцев текущего года, надо признать честно, вполне себе стандартный рыночный рост, не вызывающий серьезного удивления и не всегда требующий сложных объяснений;

- все ожидали этого роста, по причине того, что деньги многим девелоперам теперь обходятся чуть дороже из-за необходимости проектного финансирования;

- также новые правила ожидаемо повлияли на предложение жилья: объем строительства снизился за год более чем на 15%, конкуренция снижается - цены растут.

Тезис о том, что цены выросли только из-за льготной ставки по ипотечным кредитам, как минимум, не является полным - это совокупность факторов, из которых ипотека далеко не главный.

Крупнейшие застройщики России

Все знают ТОП-10 крупнейших девелоперов России, но как они отличаются друг от друга внути "десятки"? Сделали для вас инфографику. Дом на ней по высоте - это общий объем возводимого компанией жилья, а ширина - число реализуемых проектов.

Китайский проект жилого комплекса с «вертикальным лесом» провалился

По задумке, на каждом балконе комплекса должен был находиться небольшой сад. Однако растения привлекли комаров, и люди не захотели селиться в квартирах, из-за чего дома продолжают постепенно зарастать.

Средний возраст ипотечного заемщика, по данным исследования ЦБ РФ, на момент получения кредита составляет 33 года. Видимо возраст Христа стимулирует покупку собственного жилья как знак того, что чего-то в жизни добился. Потом, правда, денег не хватает и в ход идут кредитные карты (средний возраст на момент получения 36 лет) и потребительские кредиты на холодильник (39 лет).

"Эксперты из Авито" скоро обретут славу "британских ученых". В период пандемии оказывается вырос спрос на покупку ресторанов и офисов. Правда, почему закрытые рестораны и пустые офисы это хорошая инвестиция эксперты не сообщают. https://tttttt.me/estate_rus/712