Как оценить квартиру

Затратный подход. Я купил квартиру за 10, вложил 5, значит, она стоит 15! Правда жизни: на затраты продавца абсолютно всем пох. Собираешься продавать - не вкладывайся сильно.

Алгоритмы. Сайты вроде Циана обзавелись алгоритмами, которые выдают примерную стоимость и показывают рядом с объявлениями. Жаль, автоматическая оценка пока не умеет учитывать качества дома, виды, ремонт и десяток других важных параметров. Получается вилами по воде.

Аналоги. Можно посмотреть, за сколько выставлены похожие квартиры в соседних домах. Есть ловушки. "Сосед сказал, что продал за 30 млн". А вы видели договор? Людям свойственно приукрашивать. И вообще у него вид на воду, а вас во двор. Важно не ориентироваться только на свой дом, а сравнивать по всему району - именно так делает большинство покупателей. Смотреть по нижней границе, потому что наверху - всегда тусовочка неадекватов, которые взяли цену с потолка.

История экспозиции. У Яндекса можно узнать, по какой цене квартиры в конкретном доме выставлялись изначально, сколько простояли и при какой цене были сняты. Данные за 4 года. Конечно, если были сняты - не факт, что проданы и не факт что без торга, однако если внимательно изучить цифры и сроки, можно многое понять.

Независимый оценщик. Оценщик не откроет Америки - он посмотрит точные аналоги, используя массу параметров и поправочных коэффициентов. Отчет стоит примерно 4 тыс. Это хороший способ, если нужно подкрепить оценку талмудом с цифрами и печатями.

Риелтор. В отличие от роботов, оценщиков и соседей, риелторы продают квартиры каждый день. Мы взвесим все данные из перечисленных источников с поправкой на их достоверность. Мы знаем, что не знает никто - цены реальных сделок. Знаем вкусы покупателей. Знаем как улучшить квартиру без больших затрат, чтобы она продалась дороже и быстрее.

Я лично встречаюсь с собственниками квартир, оцениваю и даю рекомендации по продаже.

Пишите @minakovrealty

На Циане можно отправлять сообщения продавцу/агенту. Обычно люди звонят, но бывает, что и пишут. В этом случае #Циан стал показывать мне, какие объекты еще смотрел это покупатель на Циане.

На скриншоте пример для дома в Зеленогорске, который я продаю. По нему видно, что перед нами "туристы". Эти покупатели еще только начинают поиски, не очень понимают свои желания, разброс широк, от Первомайского до Пушкина, и от 13 млн до 45.

Прикольная фича.

Про Кавказ

Петербуржцы не особо связаны с Кавказом. Традиционно у нас несгораемый шенген и все в сторону Европы смотрят. Вот я вырос в ощущении, что на Кавказе ничего стоящего нет. Ну, горы - ок. А еще периодически война.

Скажем, Кисловодск для меня был анекдотичный город из романа "12 стульев". Домбай - какой-то забытый топоним из кострово-гитарных песен. И так далее.

Кажется, возрождение интереса к Кавказу началось с Грузии. После реформ Саакашвили страна снова привлекла внимание широких масс. Потом популярность кавказского направления подстегнули авиадискаунтеры. Сейчас реально слетать прямым рейсом практически в любой город российской части Кавказа. За пятерку в оба конца. Последний штрих добавила пандемия.

В итоге инстаграм забит фотками горных пейзажей. На центральных ютуб-каналах выступают кабардинские режиссеры. Все модные ребята резко захотели в старый Дербент, хотя раньше Дагестан был предпоследним в списке туристических магнитов - аккурат перед Чечней. Да и в Чечне завели министерство туризма и ждут с распростертыми.

Недавно я с интервалом в неделю побывал в разных местах на Кавказе. Первая поездка была в Абхазию, вторая - с российской стороны, в Карачаево-Черкесию и Кавминводы.

Изучил развалины сталинского ампира в Сухуме и Гагре.
Поел горного меда и копченых сыров.
Совершил восхождение на плато Бермамыт с ночевкой в местном ауле.
Поднялся на советской канатной дороге на склоны Домбая.
Погулял с бутылочкой свежего нарзана по паркам в Кисловодске и Ессентуках.
Почилил на горе Машук с окунанием в Бесстыжие ванны.

Очередная Сицилия (в каком-то смысле итальянский Кавказ!) на новогодних накрывается медным тазом. И я, наверное, снова отправлюсь за новыми открытиями на Кавказ.