​​ИНВЕСТ-РАЗБОР стратегии с доходностью 100%, которая доступна многим 🔥

В последнее время рынок недвижимости и действующие на нем тренды предоставляют новые возможности для заработка и приумножения капитала. Например, наша стратегия по инвестициям в ИЖС, позволяет инвестору получать доходность 100% годовых!

Чтобы погрузить вас в эту стратегию и рассказать все фишки и секреты, мы проведем специальный инвест-разбор с Лаугой Сергеем и Николаем Госман на тему: “Инвестиции в ИЖС с доходностью от 100% годовых”

Вам точно стоит быть на этом разборе, если вы хотите:
▫️ Узнать, как начать инвестировать в загородную недвижимость без рисков.
▫️Получить готовую стратегию инвестирования с доходностью от 100% за год (с примерами реализованных проектов)
▫️Узнать, как с помощью кредитного плеча увеличить доходность инвестиций в недвижимость.
▫️Познакомиться с последними тенденциями спроса на недвижимость и требований покупателей к ней.
▫️Узнать актуальную информацию по ипотечному кредитованию и льготной ипотеке.
▫️Получить инвестиционные стратегии решений использования объекта.

Такую информацию очень редко можно получить БЕСПЛАТНО!
Поэтому❗️НЕ ПРОПУСТИТЕ❗️
Ждем вас 27 мая в 19-00 (МСК).

Регистрация на инвест-разбор стратегии по ссылке ↙️
https://tracyacademy.ru/privatemoney/lfs2022

Это взорвёт интерес инвесторов к недвижимости и флип-сделкам!
Сбербанк начал реализацию новой программы жилищного кредитования "Ипотека без первоначального взноса". По ней клиенты могут приобрести квартиру или жилой дом с землёй (на первичном и вторичном рынках) без первоначального взноса - под залог находящейся в собственности квартиры.

Сумма кредита не должна превышать 80% стоимости залоговой квартиры или 100 млн рублей. Срок кредита — до 30 лет.
Пока данная ставка ипотеки от 14,5%, но эта ставка была при учетной ставки ЦБ в 14%, а сейчас она уже 11%, поэтому ждем снижения ставки по программе Сбера до 11-12,5%.

Почему это так важно?
Потому, что если данную программу Сбербанка применить для инвстиционных стратегий по перепродаже объектов (флип-сделки), или например для покупки участка с домом на этапе строительства (как раз такой пример обсуждали вчера на инвест-разборе) вы получите доходность в 1,5 раза выше и нет необходимости сразу вкладывать существенную сумму.

По математике разберем на самом маленьком доме из рассмотренных вчера на инвест-разборе! То же будет верно и с домом 90 и 120 м.кв.: (если пропустили инвест-разбор, то напишите в комментариях скину ссылку).

Итак, дом 60 м. кв. с участком сейчас на этапе строительства стоит 5,3 млн. руб. При классической ипотеке первоначальный взнос и платежи за 12 мес составят 1,3 млн.руб. а сумма кредита 4 млн.руб.. После строительства дома (12 мес.) продажная цена будет на уровне текущих цен или 6,850 млн.руб. и это сейчас минимальная цена. Чистая прибыль за вычетом налогов и % по ипотеке составит 1,3 млн.руб. или 100% на вложенный капитал.

А теперь представьте, что нет первоначального взноса по этому проекту, а есть только ипотечные платежи.
За первый год платежи по ипотеке даже при ставке 14.5% от полной суммы объекта в 5,3 млн. руб. составят 778 тыс.руб. или 64,9 тыс. руб. в мес.
Чистая прибыль составит те же 1,3 млн. руб. а доходность уже 167%

🔥И при этом не нужно будет инвестировать сначала большую сумму, а просто ежемесячно платить по 64,9 тыс.руб.

Поэтому я добавляю и данный проект и стратегию на конференцию Доходная недвижимость 2022, которя пройдет в Москве и будет транслироватья онлайн 18-19 июня.
Таких стратегий на КДН2022 будет более 12 и объектов более 85!

На какие вопросы еще будут ответы на КДН 2022:
- Как покупать квартиры и апартаменты за 40-50% от их стоимости.
- Где искать, и как получать ипотеку на нужные объекты под 1-4% годовых.
- Как имея 1-1.5 млн. рублей совершать сделки на 7-8 млн. рублей и удваивать капитал каждый год.
- Как купить 2-3 квартиры вместо одной и жить на пассивный доход.
- Флип-сделки в недвижимости с доходностью в 25% за 6-9 мес.
- Как зарабатывать 100% годовых на субаренде, не покупая недвижимость.
☝️Кстати, на сайте конференции можно получить описание последней стратегии на почту.

Получить доступ к стратегии и узнать про некоторые объекты можно уже сейчас на сайте конференции: https://tracyacademy.ru/kdn

Свел для вас самые актуальные и интересные посты за время после 24 февраля.

1. О ситуации после 24 февраля: какие сделать выводы, к чему готовиться и что делать?
2. Что будет и что делать с недвижимостью? Покупать или продавать?
3. Что ожидать от стоимости недвижимости в России в кризисные периоды?
4. Стратегия на субаренде с пассивной доходностью в 100% годовых или 300% на продаже бизнеса.
5. Что делать с долларами и евро?

Пока фондовый рынок топчется на месте, Правительство и банки всерьез нацелены развивать строительство и недвижимость.
Зачем? Для первых это рабочие места, для вторых обороты.
Итак, сегодня опять 2 новости и опять про то, что ипотека становится еще интереснее, а программы шире.
Мало нам с вами ипотеки от сбербанка без первоначального взноса под 12,5%
Сегодня от ДОМ.РФ
⚡️ И снова снижение. Знакомьтесь с нашими новыми ставками по рыночным ипотечным программам.
🔸 Квартира в новостройке — от 10,5%
🔸 Готовое жилье — от 10,7%
🔸 Строительство жилого дома — от 10,7%
🔸 Покупка жилого дома — от 10,9%
🔸 Рефинансирование — от 11,2%

Вам этого мало?

Получите еще кое-что:

Правительство запускает пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов СВОИМИ СИЛАМИ – БЕЗ оформления договора подряда с профессиональными застройщиками.
✅ Льготная ставка – не более 9%.
✅ Максимальный размер займа в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей;
✅ Для остальных регионов – 6 млн рублей.
В 2022 году планируется выдать около 8 тыс. кредитов на строительство частных домов своими силами.

Похоже, что при таких ставках и программах цены на недвижимость вряд ли сильно пойдут вниз! Скорее всего они останутся на прежних уровнях, по крайней мере на классике: студии, однушки и двушки, загородные дома 120-150 м.кв.

☝️Я не планировал превращать канал Private Money в «Новости по недвижимости и ипотеке», но то, как сейчас улучшают условия для работы с недвижимостью заслуживает отдельного внимания. Недвижимость и строительство будут поддерживать любой ценой - это уже факт!

Настают золотые времена для флиппинга, строительства загородных объектов как для перепродажи (активные сделки с доходностю от 30 до 100% годовых на вложенный капитал), так и для сдачи в аренду (10-20% годовых, но уже пассивно)! Остальные стратегии - пока возвращаются на круги своя, которые были до февраля 2022 года, возможно кроме простой перепродаже купленного объекта на котловане. Эта стратегия на 50% требует роста цен на рынке, до него пока далеко.

Что думаете по этому поводу? Напишите в комментариях!

Вышло хорошее интервью с Русланом Сухий на канале Рентавед.
Обсудили:
- что работает в недвижимости, что нет
- доступные стратегии в загородной, жилой и коммерческой недвижимости
- фишки и важные элементы стратегий, которые повышают доходность и снижают риски
- где можно найти интересные проекты

Буду признателен вам за обратную связь в комметариях на скольо было интересно данное интервью.

https://www.youtube.com/watch?v=L8T1mILa_84

Что делать с деньгами, акциями и недвижимостью в условиях инфляции?
Инфляция не спит и по всем прогнозам составит 15-17% за 2022 год.  В 2023 году многое будет зависеть от экономики, санкций и курса валюты, но вряд ли она будет менее 10%.
Два основных инструмента для инвестиций в России,  чтобы сберечь деньги от инфляции:  фондовый рынок и недвижимость!

Нам всем предстоит выбрать, где деньги будут надежнее сохранены и с доходностью выше инфляции.

Фондовый рынок России сильно пострадал от санкций.
Падение индекса ММВБ в период с января 2022 года составило 37% с 3700 до 2340 пунктов.
Кроме этого большинство компаний отказалось от выплаты дивидендов за 2021 год. По ценам в январе 2022 года размер дивидендов составлял 10-14% от стоимости акций. В итоге, если фондовый рынок в 2022 году останется на прежнем уровне, то за год мы потеряем 10-14% в доходе и 37% в стоимости капитала, а вместе это около 50% от капитала на начало 2022 года.

С точки зрения технического анализа сейчас фондовый рынок РФ, а точнее индекс ММВБ находится на нижней границе растущего канала и у него есть все шансы вырасти хотя бы до 200 недельной средней на 29,9% или до середины канала, а это 38% от текущей цены. (графики рассмотрим сегодня вечером).
Но все ли риски санкций сейчас уже реализовались? Цена на акции Северстали, например, вчера упала на 15%, вместе с ней и НЛМК на информации о включении Мордашёва и членов его семьи в список SDN (лица и компании, с кем нельзя иметь дело компаниям в США). А фундаментально оценить бизнес Российских компаний в новых условиях не представляется возможным.
С другой стороны есть небольшое количество компаний, которые сильно не упали и получают сейчас или в ближайшем будущем выигрыш от текущей ситуации: Газпром, Фосагро, Розничная сеть Магнит. Стоит ли их покупать сейчас?

С другой стороны рынок недвижимости сейчас в России перегрет и цены на недвижимость достигли своего пика в марте 2022 года.
В ближайшие 2-3 года возможно снижение цен на недвижимость, как это было после проста в 2008 и 2014 гг.
С одной стороны в ближайшее время спрос на недвижимость будет снижаться из-за снижения доходов населения, но с другой стороны есть четкие сигналы от Правительства РФ, что строительный сектор будут развивать и поддерживать:
- актуализировалась программа малоэтажной застройки и ее активно развивают
- ставки по ипотеке сейчас субсидируются и застройщиками ( от 0,1 до 6%)
- Сбербанк запустил ипотеку без первоначального взноса под 12,5%
- Дом.РФ тестирует программу ипотека на строительство дома “своими руками” под 9%
Это еще далеко не полный список поддержки, что уже сейчас сможет поддержать спрос и цены на недвижимость и не дать им сильно упасть. А как показывает статистика, после небольшого отката опять на максимумы, как это было и в 2008 и 2014 гг, когда все говорили что выше некуда цены упадут, а потом опять через 3-5 лет переписали максимумы в 2021 году.
Кроме того обретет новую силу тренд на внутренний туризм, что даст сильный импульс для развития строительства домов и объектов для отдыха и туризма.
Может присмотреться в таком случае к недвижимости или к акциям строительных компаний, тем более, что у них могут появиться госзаказы на восстановление домов и строений на контролируемых Россией территориях.

Итак, что же выбрать?

Обновление: В пятницу 3 июня провели эфир на эту тему! Спасибо за очень положительную обратную связь! Не пропускайте наши эфиры - они всегда очень практичны!

Инвестиции в городскую недвижимость с доходностью 100% годовых: миф или реальность после 24 февраля 2022 года.

Что рынок недвижимости нам готовит?

Разберем 7 июня во вторник на эфире в 19.00 и еще:

✅ Метаморфозы рынка недвижимости после 24 февраля.
✅ Что ждет рынок в 2022 году.
✅ Стратегия получения высокой доходности в 2022-2023 году.
✅ Как получить ипотеку 1-3% годовых.
✅ Вопросы и ответы от того, кто курирует более 100 сделок в год.

ПРИГЛАШЕННЫЙ ЭКСПЕРТ
Дмитрий Семененко
Руководитель  компании Перспектива24-Москва-Сити. Курирует более 100 сделок с недвижимостью в год.

Если вы пропустили прошлый эфир или наоборот, услышали на нем много идей, то не пропустите этот!

Регистрация на эфир: https://tracyacademy.ru/privatemoney/lfs2022

Друзья, сегодня с 18.00 до 22.00 пройдет марафон Недвижимость, доход, деньги с участием Брайана Трейси и еще 8 экспертами!
Нашел в своих архивах суперактуальную видео-запись закрытого бизнес-завтрака с Брайаном

«Как жить и вести бизнес в кризисных условиях» Всем советую посмотреть: https://www.youtube.com/watch?v=OmDDP78WwPo

Краткий свод 8-и самых интересных стратегий в недвижимости из 12-и, которые будут представлены в эти выходные на конференции Доходная недвижимость 2022.

Вот 8 интересных стратегий на сегодня с доходностью от 17 до 100% годовых:

1️⃣ Деление большого на маленькое без покупки объекта:
- аренда коммерческого помещения 200-400 кв.м. на 5 и более лет и деление на площади по 20-25 м. для сдачи в субаренду с коэффициентом 1.5-2 к ставке аренды. Инвестиции от 300 тыс. с возвратом за 6-9 мес. Кроме этого есть вариант не получения пассивного дохода, а продажа такого бизнеса новому инвестору за 3-4 млн. руб.
- аренда большой 3-х или 4-х комнатной квартиры в среднем состоянии сроком на 3 и более года. Далее небольшой ремонт, создание евро-комнат по определенной технологии и сдача объекта по комнатам. Инвестиции 50-150 тыс. руб. доходность 100% годовых и потом получение пассивного дохода.

2️⃣ Покупка квартиры/студии/апартамента на этапе строительства и перепродажа до ввода в эксплуатацию. При правильном выборе объекта и цены + использовании ипотеки стратегия дает доходность 80-100% годовых. Ранее цикл сделки был 6-9 мес., сейчас цикл сделки будет около 12-18 месяцев.

3️⃣ Флип-сделки. Покупка квартиры/студии/апартамента в плохом состоянии или на этапе строительства, ремонт и продажа. Цикл сделки 3-5 месяцев при готовом объекте. Доходность 25% цикл сделки.

4️⃣ Реновация и изменение статуса. Покупка большого лота, например, этажа в административном помещении, деление на комнаты и создание апартаментов для продажи. Доходность для инвесторов перового уровня 30-50% на цикл 6-9 мес.

5️⃣ Покупка апартаментов у инвесторов первого уровня (см. предыдущий пункт) с использованием ипотеки на цикл 6-9 мес. доходность может достигать 100% на вложенный капитал.

6️⃣ Покупка квартиры/студии/апартамента с низкой ставкой ипотеки 0,1-3%, где сумма ипотечного платежа ниже ставки аренды как минимум на 15-20%, с целью дальнейшего владения объектом и получения пассивного дохода + роста стоимости объекта. Доходность на вложенный капитал на отрезке 10 за счет превышения аренды над ипотечным платежом и роста цены недвижимости составит 17-19% годовых.

7️⃣ Строительство загородного дома для перепродажи. Покупка участка в развивающемся или уже готовом поселке. Строительство быстровозводимого дома за 3-5 месяцев и продажа на 25-40% дороже себестоимости участка и строительства. При использовании заемных средств доходность достигает 50-60% на вложенные средства.

8️⃣ Покупка гостиничного номера или апартамента с управлением перспективном в туристическом месте. Доходность объекта при покупке на свои деньги составляет 15-22%, при использовании ипотеки доходность на вложенные средства от 30 до 65% годовых, а в отдельных случаях и до 100%.

Смена парадигмы после отмены дивидендов Газпрома за 2021 год. Есть ли доверие к фондовому рынку? Когда оно восстановится и от чего оно зависит.
Инвестиции на фондовом рынке и рост рынков зависят от многих факторов: курс валюты, инфляция, дивиденды, рост потребления и производства и многое другое.
Но все эти факторы важны только при условии, если инвесторы доверяют фондовому рынку.
Если нет доверия, то улучшение показателей экономики или отрасли не будут приводить к росту фондового рынка.
Что значит доверие?
- на рынке есть регуляторы, которые обеспечивают сохранность капитала и работу всех финансовых игроков (биржи, фонды, управляющие компании, инвесторы, депозитарии) по правилам при любых обстоятельствах.
- эмитенты (компании, выпускающие акции) имеют желание, возможности и выполняют согласованные политики по распределению прибыли и выплате дивидендов.
- действия властей в отношении фондового рынка не носят политического характера и направлены на защиту интересов инвесторов.
Тогда инвесторы видят первое, второе и третье и голосуют рублем за это доверие, покупая акции, облигации и другие инструменты.

Что мы имеем на сегодня со стороны Российских инвесторов?
- обнуление фондов Finex, например, FXRB, которые использовали валютное хеджирование, которое должно было вроде бы защищать инвестора, а в итоге наказало. В итоге пострадал и FXRU. Заморозка фода FXRL из за проблем с Euroclear
- заморозка иностранных активов у Российских инвесторов из-за санкций на НРД в связке с Euroclear.
- отмена дивидендов Газпрома за 2021 год при наличии максимальной прибыли
- что-то еще я упустил и что может быть еще? Никто в текущих условиях не знает.

Что мы имеем сегодня со стороны иностранных инвесторов?
- многим запрещено да и нет возможности покупать напрямую бумаги Российских компаний
- многие потеряли вплоть до 98% инвестиций в Рынок РФ на панических продажах 20-24 февраля
- многие фонды до сих пор не могут выйти из акций в связи с блокировкой вывода активов нерезидентов

Есть ли доверие сейчас к фондовому рынку? Скорее Нет, чем Да.

В сравнении с обычной жизнью - это можно сравнить даже не с ударом тока, после которого отдергиваешь руку машинально но быстро об этом забываешь. Это похоже больше на то, что ты приехал в новый город, купил квартирку, собирался отдыхать и у тебя были свои планы, и тут на тебя напали, своровали деньги, ты пошел в полицию, а там тебя еще и психологически унизили, сказав, а что вы хотели – это же такой район (это же фондовый рынок – это всегда риск)? И теперь ты должен ехать домой. Вернёшься ли ты в этот город снова? А если и вернёшься то когда и сколько ты с собой денег возьмешь?

Проблема в том, что в этом городе ты еще до этого купил недвижимость и она осталась. Это я к тому, что у многих есть незакрытые позиции на фондовом рынке.
Есть конечно понимание, что сейчас не время продавать оставшиеся активы, но желания увеличивать инвестиции туда точно нет.

К чему это я? К тому, что даже если топливо для роста фондового рынка и появится в виде денег, то доверия к нему надо еще восстановить?
Сколько для этого потребуется времени?
Я думаю, что около 3-х лет. Без доверия отскок возможен от текущих уровней, но ограничен +- 40% на отрезке 3 года.

Лично мой вывод!
На один фондовый рынок нельзя полагаться и строить стратегию своего финансового будущего ТОЛЬКО на нем. Я говорю не только о рынке России, а о любом фондовом рынке и отчасти потому, что если рынок и сам по себе будет расти, то инфраструктура может подвести, или санкции или что-то еще.

Мой личный вывод - концепция пассивных инвестиций на фондовом рынке России пошатнулась. В ближайшее время пассивно, а именно бери и держи, вряд ли сработает без страховки, хеджирования или стоп-приказов.
А если это не пассивно – то это зарабатывание и по сути не инвестиции а трейдинг или как хотите назовите краткосрочные инвестиции от одного дня до 2-х лет, либо предпринимательство. Тогда вопрос?
А лучший ли фондовый рынок для активных стратегий?
Какие есть альтернативы классическим инвестициям на фондовом рынке сейчас для получения дохода с бОльшей вероятностью?
На самом деле их не так много, особенно тех, которые не требуют много времени!
Трейдинг - это пожалуй единственное, что можно сейчас рассматривать на фондовом рынке на горизонте 1-3 года, но что может дать доходность с большЕй вероятностью? Что Вы выберете: доходность 40% с вероятностью 50% или доходность в 15% с вероятностью 95%
1️⃣ покупка объекта в ипотеку и сдача его в аренду при доходности в 1,5-2 раза выше ипотеки
2️⃣ зарабатывание на строительстве загородных домов или редевелопменте с последующей продажей
3️⃣ деление больших объектов недвижимости или земельных участков на маленькие для продажи или аренда и пересдача объекта по частям
4️⃣ открытие какого-то простого бизнеса по франшизе, на который можно найти управленца, но если что подхватить самому
5️⃣ создание магазина на маркет-плейсе: ozon, wildberryes и т.д.
Есть у вас еще идеи?

В феврале 2022 года лично у меня произошла смена парадигмы, а именно, то, что нет больше 100% пассивных инвестиций с низким риском, за которыми не надо пристально следить и это относится не только к фондовому рынку.
Надо искать что-то новое, реальные инвест-проекты, бизнес на пересечении трендов или зарабатывание (активное и краткосрочное или среднесрочное инвестирование) и при этом все это в России.

❓Согласны ❔ Напишите ваше мнение? Нам всем сейчас стоит обмениваться идеями и стратегиями, чтобы знать все альтернативы и выбрать то, что подходит именно вам!

Переходим от знаний к делу!
Всем день добрый. Вчера было 1 сентября и многие из нас отправили детей в школу. Этот день принято считать днем знаний. В этом канале, на встречах и мероприятиях мы часто даем много знаний, но только вместе с реальными проектами от знаний можно получить доход.

Сегодня хочу поговорить о 2-х реальных инвест-идеях, которые мы рассмотрели на КДН 2022, затем съездили посмотрели объекты на инвест-туре и после этого внимательно проанализировали и просчитали доходность.
На мой взгляд сейчас, имеет смысл рассматривать только те проекты, которые:

А) понятны сами по себе и компетенций было бы достаточно, чтобы их контролировать или реализовать самостоятельно
Б) рынок, на котором они реализуются, будет развиваться в ближайшие годы
В) срок окупаемости проектов был бы небольшой и лучше до года, потому, что инвестировать сейчас на 3-5 лет рискованно, все слишком быстро меняется, а вот на 12 месяцев – разумно.

Сначала поделюсь знаниями о рынке, к которому данные идеи относятся - рынке земель и загородной недвижимости.
Этот рынок сейчас развивается, спада на нем не наблюдается потому, что:
1️⃣ Люди, у которых есть деньги, в условиях неопределенности предпочитают улучшить свои жилищные условия или инвестировать в реальные активы, цены на которые умеренно растут, и не падают сильно (более 15-20%) при кризисах. Как в 2008 и 2014 гг в 2022 году это есть и будет недвижимость. Кто-то улучшает условия в городе, кто-то уже за городом, а кто-то просто инвестирует, понимая, что это одно из лучших средств сейчас для хранения свободного капитала. Акции - слишком волатильны и могут как вырасти, так и еще упасть, а дивиденды платят единицы. Валюты сейчас под большим вопросом, какие из них будут доступны нам в России и какие сохранят свою ценность вообще не понятно.
2️⃣ Сектор строительства как ни какой другой поддерживается сейчас государством, и в августе В. В. Путин утвердил программу «Строительство», рассчитанную на 5 лет, c ежегодным финансированием в размере 900 млрд руб.
3️⃣ Сейчас ставки по ипотеке достигли уровня, которые были до специальной операции. Ипотеку субсидированную можно получить от 0,01% на квартиры и от 3% на строительство. Средние же ставки по ипотеке сейчас 6-7%, что сильно активизирует и мотивирует людей на покупку недвижимости с использованием ипотеки.
4️⃣ Пандемия продолжается и конца ей не видно. Кроме того, нам с вами стало сложнее отдыхать за пределами России. В итоге многие задумались о том, что бы не тратить больше деньги на отдых, а купить загородный дом на природе и там проводить больше времени.
5️⃣ Инфляция наступает и не только в России. Все дорожает и будет дорожать дальше, в т.ч. и строительные материалы и этого многие боятся и стараются реализовать планы сейчас, что бы потом не заплатить на 20-25% больше.

☝️Может ли рынок недвижимости в таких условиях упасть? Скажу как думаю - может, но не сильно. Без поддержки государства в 2014 году он падал на 15%-17% и это было практически максимальное падение за всю историю рынка недвижимости в России, однако затем он вырос и переписал максимум в 2020-2021 гг.
Исходя из 5 причин считаю, что у рынка недвижимости, в.ч. и загородной огромные перспективы.

Именно поэтому на примере ниже рассмотрю 2 стратегии, которые сейчас на мой взгляд имеют очень хорошие перспективы и минимальные суммы для участия в них.

❔Пока я их описываю дам полный перечень интересных стратегий и прошу ответь как вы думаете, какие из стратегий я имею в виду?
Маленькая подсказка – эти стратегии отлично подходят для приумножения капитала сроком до 12 мес. и их выгодно реализовывать за ипотечные деньги.

Рассказываю про первую интересную стратегию, которую я нашел на примере конкретного объекта.


Стратегия 1. С минимальным входом от 300-400 тыс. и практически с отсутствием риска потери денег, если вы прочитали пост выше и знаете важные нюансы, которые будут далее.

Покупка участка без подряда в развивающемся коттеджном поселке на стадии, когда застройщик поселка только сделал межевание, дороги и начинает тянуть электричество.

Стоимость участков на этой стадии на удалении до 40-60 км от Москвы в диапазоне 180-260 тыс. руб. за сотку. При быстром развитии поселка с этой стадии цена на определённые участки в первый год обычно растет на 30-40%, во 2-ой год на 15-20%.

В итоге доходность на свои вложенные средства за первый год может быть 40%, а если использовать ипотечное плечо, то доходность получается более 100%.

Какие нюансы важно знать:
1️⃣Локация. Рядом есть как минимум два преимущества-магнита: а) близко к Москве б) рядом есть очень развитой город, например, Зеленоград, Красногорск, Истра или Пушкино в) в пешей доступности есть ж/д станция и/или хороший водоем.
2️⃣Проверить девелопера поселка: делал ли он такие поселки ранее? Если делал, то надо их посмотреть в каком они состоянии сейчас с и продается ли там земля? Если там продается более 30% земель и с начала старта проекта прошло более 5 лет, то это означает, что этому поселку говорим НЕТ.
3️⃣Стадия и активность развития поселка. Находится ли развитие поселка на ранней стадии потому, что недавно начали его развивать или же он уже давно на ранней стадии в связи с заморозкой проекта или нехваткой денег у девелопера поселка, или в связи с не подключением коммуникаций. Если за последние 6 мес. вы видите существенные изменения – значит поселок активно развивается и можно предположить, что темпы будут такие-же.
4️⃣Есть ли спрос на землю у независимых застройщиков? Если есть, т.е. застройщики покупают землю и строят там инвестиционные объекты, это значит что и они верят в перспективы поселка и рост стоимости земли. Кроме того это обеспечивает развитие поселка и строительство однотипных домов, что делает его более красивым и обжитым. Как проверить? Узнать в отделе продаж поселка купил ли какой-то застройщик участки и спросить телефон под видом, что хотите купить участок уже с домом из материала, который использует застройщик.
5️⃣Цена земли. Почем продаются самые дорогие участки в этом КП? Проанализируйте цену в аналогичных развитых поселках НА АНАЛОГИЧНОЙ удаленности от “магнита” (см. П. 1). Если в этих поселках земля стоит на 30-40% дороже, значит есть все шансы и у этой земли вырасти. Аналогичным поселком можно назвать те, которые имеют похожие коммуникации и инфраструктуру (магазины, площадки, кафе, дороги, ландшафтный дизайн и т.п.) Для этого достаточно проанализировать предложения на Циан и Авито.

☝️Если по всем 5 пунктам есть понимание, что ответ “ДА”, то можно с высокой вероятностью заработать на росте цены в ближайшие 6-12 мес.

Если по всем пунктам вы ответили себе Да, это также означает и то, что ваши риски будут минимальны.

Математика, на реальном кейсе в КП хххх:
- стадия: за год проведено межевание, дороги, электричество и возводится входная группа
- стоимость участков сейчас 250 тыс. руб. за сотку в середине поселка, стоимость в аналогичных поселках вокруг магнита сейчас 380-450 тыс. руб. за сотку.
- девелоперу поселка нужно еще 12 мес. по планам, чтобы еще провести воду. Газ еще 2 года.

Делаем расчет на примере типового участка 7,5 соток без ипотеки и с ипотекой (см. картинку ниже).

Поверив эту стратегию в 2020 году на себе и проверив один КП в 2022 году по 5 пунктам, получив 5 ДА готовлю сейчас инвест-проект по оптовой покупке земель в этом КП в Подмосковье с целью перепродажи.

Если стратегия зашла и вам интересно получить больше информации, но не для праздного интереса, а для реального участия оставьте запрос по форме ниже и я свяжусь с вами: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScaNUnXM-0do-A5QoAH3lI_v9RnvKFWwwf55XheHBSCIeeNog/viewform

Итоги встречи с экспертами, застройщиками и инвесторами. Перед описанием для вас второй стратегии на загородной недвижимости (продолжение 2-х предыдущих постов) решил еще раз все выверить и встретился со всеми сторонами проекта, кто уже реализует эту стратегию.
Владислав Копица - основатель крупнейшей выставки загородной недвижимости Open Village.
Дмитрий Новиков - основатель компании Дмитрий Дом, надёжный застройщик быстровозводимых домов.
И ещё застройщики, инвесторы, коллеги и партнёры.

Выводы:
1) В стратению верят все стороны и катализатором высокой доходности по стратегии будет выставка Open Village.
2) Договорились об инвестициях в совместный проект, где Владислав гарантирует застройку 20-30 домов к июлю 2023 года и трафик более 10 тыс. посетителей-покупателей каждый год 2023 и 2024. Дмитрий подтвердил готовность участвовать в проекте и строить дома для инвесторов по специальной цене.

В следующем посте опишу стратегию строительства загородных домов кластерами в месте, где будет 2 года проходить выставка Open Village в 2023-2024 гг.

Стратегия даёт доходность для инвесторов от 60% до 90% в случае использования ипотеки. Длительность стратегии от 9 до 18 мес.