Итоги встречи с экспертами, застройщиками и инвесторами. Перед описанием для вас второй стратегии на загородной недвижимости (продолжение 2-х предыдущих постов) решил еще раз все выверить и встретился со всеми сторонами проекта, кто уже реализует эту стратегию.
Владислав Копица - основатель крупнейшей выставки загородной недвижимости Open Village.
Дмитрий Новиков - основатель компании Дмитрий Дом, надёжный застройщик быстровозводимых домов.
И ещё застройщики, инвесторы, коллеги и партнёры.

Выводы:
1) В стратению верят все стороны и катализатором высокой доходности по стратегии будет выставка Open Village.
2) Договорились об инвестициях в совместный проект, где Владислав гарантирует застройку 20-30 домов к июлю 2023 года и трафик более 10 тыс. посетителей-покупателей каждый год 2023 и 2024. Дмитрий подтвердил готовность участвовать в проекте и строить дома для инвесторов по специальной цене.

В следующем посте опишу стратегию строительства загородных домов кластерами в месте, где будет 2 года проходить выставка Open Village в 2023-2024 гг.

Стратегия даёт доходность для инвесторов от 60% до 90% в случае использования ипотеки. Длительность стратегии от 9 до 18 мес.

Описываю вторую стратегию на загородной недвижимости (продолжение 2-х постов выше).
Это покупка участка в динамично развивающемся поселке и строительство дома для последующей продажи всего домовладения. В этом случае инвестор зарабатывает и на росте стоимости участка и получает прибыль от продажи дома по рыночной цене, построив его по себестоимости строительства.

Сейчас эту стратегию выгодно реализовывать на ипотечные средства, потому как ставка по ипотеке на покупку участка и строительство дома сейчас 6-8%.

У этой стратегии больше нюансов и рисков, но она может дать большую сумму прибыли чем стратегия просто перепродажи участка.

Для выбора места участка есть 2 подстратегии:
1️⃣ Купить один из последних участков в уже застроенном поселке, где участки скоро закончатся и больше не будет. В этом случае стоимость участка сама по себе вырастет, но не очень сильно, в среднем на 10-15%. У меня был такой кейс в Спас-Каменках, когда я купил один из 5 оставшихся участков по цене 350 тыс. руб. за сотку, а через год, когда все остальные участки были проданы и там начали строиться, мне предлагали выкупить его уже по 400-450 тыс. руб. за сотку.
2️⃣ Купить участок в поселке, который еще только развивается, но очень активно и там есть какой-то сильный “магнит”. Подробно я описал этот вариант: как выбирать такой участок и на что смотреть, что проверять, в этом посте.
Перехожу к этапу строительства дома.
Чтобы на строительстве дома можно было заработать нужно сделать так, чтобы он был построен качественно, быстро в актуальном стиле, был энергоэффективный и вы заработаете, даже если продадите его дешевле рынка на 5-15%. Если же цена на недвижимость упадет, то эти 5-15% будут для вас резервом на снижение цен.

Сразу говорю, что рассматриваю в проекте только сегмент строительства дома бизнес и комфорт, потому, что в элитке надо очень хорошо понимать заранее для кого вы строите дом и он очень индивидуален, а в экономе обойти по себестоимости Равшана и Джамшута и построить более менее что-то приличное невозможно.

Поэтому далее приведу ряд факторов которые надо учитывать при выборе данной стратегии, которые я считаю залогом успеха, не претендуя на то, что и другими способами можно его достичь, но это моя стратегия. В своих расчетах и решениях я ориентируюсь на отчет Циан о спросе людей на загородные дома.
1️⃣ Размер дома. Проект должен быть востребован рынком и оптимален по размеру для аудитории, на которую он нацелен. По данным Циан наиболее востребованным размером сейчас является 90-130 м. кв. В нем может поместиться 2-3 спальни, место для кабинета, гостиная+кухня и санузел 1 или 2. Это подходит большинству семей от 1 до 3-х детей.
2️⃣ Стиль. По опросу ЦИАН (см. картинки) наибольший спрос и интерес сейчас к 2-м стилям: Шале и Скандинавский. Дома в этих стилях содержат:
• Скатная крыша
• Панорамные окна
• Большая терраса
• Высокие потолки/объем/пространство
• Современные визуальные решения
3️⃣ Бюджет. По тому же отчету Циан люди в основном хотят строить дома стоимостью до 10 млн.руб. На практике за 10 млн.руб. (без участка) по некоторым технологиям можно построить дом с отделкой около 120-140 м. кв.
4️⃣ Срок строительства и технологии. Надо минимизировать срок строительства и делать возможным круглогодичное строительство и ремонт. Поэтому я выбираю технологии, которые позволяют быстро строить и из всех технологий, которые есть на рынке лично я выбрал 3 (смотри рис. после поста:
- полистриролбетон
- каркасное строительство
- SIP-панели

Все они позволяют:
- строить быстро – дом за 3-5 месяцев до состояния + WhiteBox (черновая отделка стен, потолка и инженерия)
- себестоимость возведения холодного контура + WhiteBox до 50 тыс.руб. за м.кв.
- отапливать дом электричеством и при этом расходы составят в зимний период 7-9 тыс. руб. – это очень важно для клиента. Газ при этом даже и не нужен, а если его подключать, то окупится это за 15-20 лет.

5️⃣ Математика стратегии на примере конкретного кейса (самый доходный вариант):
- покупка участка 7.5 соток за 1,85 млн. руб.
- общая сумма инвестиций в строительство дома 130 м.кв. из полистиролбетона до состояния WhiteBox с подключением к сетям и минимальным ландшафтом 7,85 млн.руб.
- общая сумма инвестиций 9,65 млн.руб.
- продажная цена дома 14,5 млн. руб.
- прибыль 4,85 млн.руб.
- доходность при использовании своих средств 50%
- срок сделки 9-18 мес.
- доходность при ипотеке на первоначальный взнос 2,5 млн. руб. 150-190%, что позволяет даже при падении цен на недвижимость на 15-20% выйти с хорошей прибылью.

☝️Цифры и расчеты приведены на базе реального участка и объекта.
❔Почему это вариант такой доходный? Потому, что себестоимость возведения дома из полистиролбетона чуть выше, чем у конкурентов (SIP-панели и каркасные дома), а продавать его можно как каменный дом, а стоимость дома в камне примерно на 2 млн. руб. выше, чем из SIP или каркасного дома.
Вы можете сделать похожие проекты и сами, если изучите все нюансы и тонкости. Или можем это сделать вместе с разделением прибыли от проектов. Сейчас у меня осталось свободных 3 участка из 5 для реализации таких проектов.
Интересно – оставьте контакты и я расскажу все подробности: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScaNUnXM-0do-A5QoAH3lI_v9RnvKFWwwf55XheHBSCIeeNog/viewform

В последнее время новостной фон заставляет нас всех задуматься о своем будущем, в том числе финансовом.

☝️Наступил как минимум период ребалансирования своих инвестиций и инструментов, которые помогают сохранить капитал, а скоро придется и полностью переосмыслить процесс инвестирования и зарабатывания в России!

Что подойдет? Вклады, облигации, валюты и наличные, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость? Держать валюту и иностранные активы — опасно или нет? Что будет с фондовым рынком? Как использовать криптовалюты? Что делать с имеющейся недвижимостью? Как создавать новые доходы в текущих условиях?

Вот некоторые правила и мысли, которыми могу сегодня поделиться с вами:

✅ Денежные средства. Сейчас нужно обеспечить себя наличкой. Хранить все деньги на банковской карте или депозите (в безналичной форме) — рискованно в условиях непредсказуемости решений на верхах. Если вы планируете перемещение или переезд - приобретайте валюту сейчас. У каждой валюты, находящейся в России сейчас, есть свой риск. Подушку безопасности сейчас лучше держать в рублях или в той валюте, в которой у вас основные расходы. Для сбережения денег (не заработка) на долгом сроке лучше использовать реальные активы (недвижимость) и золото, как в слитках, более рисковано, но тоже можно и в безналичной форме.

✅ Доходы. Сейчас как никогда важны доходы. Если у вас один источник дохода, то это ставит вас в полную зависимость от него. Если у вас есть недвижимость, которую вы можете сдавать, то это хорошо, но не у всех она есть, тогда стоит подумать о собственной частной практике или малом бизнесе, который позволит вам иметь доходы, если первый источник дохода иссякнет. Ищите и еще раз ищите сторонние доходы, даже если они потребуют от вас работать дополнительные часы в день! Отсутствие доходов может стать долгоиграющей проблемой с ухудшением качества жизни. В любой ситуации можно создавать новые источники дохода за 30-90 дней без вложения больших сумм и приобретения недвижимости.

✅ Инвестиции и спекуляции. Лучше не делать резких движений на рынке в период максимальной неопределенности. Например, будет ошибкой продавать все или покупать на значительную сумму на просадках. Не стоит держать подушку безопасности в финансовых инструментах. Продолжать покупать ценные бумаги на последние деньги в расчете оплаты расходов из будущих доходов опасно. Не поддавайтесь жадности при низких ценах на акции, они могут не дать дивидендов, а их стоимость может еще долго снижаться.

Что касается спекуляций - если вы понимаете рынок и можете прогнозировать движение, то все равно стоит ограничить размер капитала на спекуляции до 5% от общей суммы, или суммой, которую не жалко потерять.

✅ Недвижимость. Что дальше будет с ценами на недвижимость? Рассчитывать рост рыночной цены не стоит, скорее всего, нас ждет плавное снижение, но это не значит, что сейчас нельзя сделать выгодные покупки. Во всех кризисах и периодах неопределенности именно недвижимость является активом, который наименее подвержен колебаниям. Если вы уже договорились о сделке на покупку недвижимости, в которой планируете жить — покупайте сейчас, но оставьте обязательно подушку финансовой безопасности. Если вы хотели давно продать недвижимость, которую купили дешевле, то продавайте ее сейчас, снижая цену быстрее, чем падает рынок, иначе вы будете ее продавать долго и за это время потеряете еще больше в цене. А вот для покупок скоро наступит хорошее время. Хорошая недвижимость скоро будет продаваться по приемлемым ценам. И обратите внимание на стратегии, в которых не нужно приобретать недвижимость, например - брать в субаренду недвижимость и сдавать ее маленькими площадями - это универсальная стратегия, которая развивается в любой кризис.

✅ Кредиты (продолжение). Брать на себя новые кредитные обязательства следует только в связи с острой необходимостью или можно брать ипотечные кредиты под сделки, где вы с большой степенью вероятности заработаете. Покупаете сильно ниже рынка и продаете чуть ниже рынка с циклом 3-6 мес. Или покупаете доходную недвижимость с низкой ставкой кредита, а далее сдаете ее и получаете доходность в 2 и более раз выше. Но учтите, что в условиях кризиса первым падает загрузка объектов с посуточной арендой, а затем среднесрочная и долгосрочная аренда. Доходность может снизиться, поэтому главное иметь возможность обслуживать кредит.

⭕️Даже в текущих условиях жизнь наша не остановится и надо искать ответы на все новые и новые вопросы и вызовы. Именно поэтому мы как проводили форум Private Money, так и планируем проводить его и дальше, но с учетом новой реальности.
Главной темой предстоящего Private Money Forum будет тема:
Инвестиции после шоковой терапии: новая реальность и возможности
На форуме 26-27 ноября мы соберем самые устойчивые стратегии, доступные инвесторам для зарабатывания и сохранения капитала, а также для создания новых источников дохода каждым из нас.
На мероприятии выступят российские экономисты, финансисты, инвесторы и политологи, которые поделятся своими трендами и прогнозами, и мы вместе разберемся, что же делать дальше с доходами, сбережениями и инвестициями в России.

Дата проведения Private Money Forum: 26-27 ноября. г. Москва.
Специальная ссылка на сайт с ценами страта продаж: https://vk.cc/cgVZe0
Если вы знаете наше мероприятие и понимаете его ценность сейчас, то не пропустите пока еще действуют минимальные цены до пятницы этой недели.

Как пережить текущую неопределенность и ещё что-то делать в таких условиях?
Это совсем не стандартный пост для моего канала, но мне показалось важным это сейчас написать.
Думаю многие из нас сейчас испытывают самый длительный период тревожности и страха за всю свою жизнь. Кроме того, нас постоянно заставляют в новостях из разных СМИ принимать чью-то точку зрения, при том, что сама ситуация она одна. Кто жертва, а кто агрессор? Кто нападает, а кто защищается? Из разных СМИ идут совершенно противоположные точки зрения.
Как в этих условиях работать, думать о будущем и строить жизненные планы?
Я для себя нашел выход из таких состояний в том, чтобы посмотреть на эту ситуацию с большего горизонта времени и ретроспективно. Ты как-бы понимаешься над этой ситуацией на 10 000 метров и начинаешь видеть ее по-другому.
Когда начинаешь понимать почему мир пришел к текущей ситуации, какие были этапы развития, то постепенно начинаешь успокаиваться и думать о будущем. Сначала это происходит где-то на глубине, что-то отпускает, а потом и на внешнем плане.
Но в условиях именно информационной войны сложно найти материалы в которые можно поверить. Авторы статей то и дело пытаются привлечь нас на чью-то сторону и очень мало материалов, которым стоит верить.
За последние 2 месяца мне попались 2 интересных видео, где реальные люди, обладающие данными и фактами рассказывают то, что лично я от них совсем не ожидал.
И это ни в коем случае не призыв поверить этим людям бездумно. Я просто говорю о своем восприятии.
Оба человека имеют огромный вес в своих кругах и без сомнения являются думающими людьми, опирающимися на факты из первых уст или глубокие исследования.
Тут я констатирую факт, что именно для меня данные видео сыграли важную роль в глубоком понимании текущей ситуации.
Основное видео - это выступление Джона Джозефа Мирша́ймера — политолога, профессора Чикагского университета, специалиста по международным отношениям. Этому англоязычному видео уже 7 лет, но оно мне не попадалось ранее и его конечно надо смотреть в переводе, который был сделан одним парнем совсем недавно. Это самое емкое и полное видео о причинах, приведших к текущей ситуации, которое я видел: https://www.youtube.com/watch?v=HtWlEbYO_MU

Второе видео 2022 года и другого человека, и оно пока не переведено на русский, но его можно понять, если вы знаете английский. Оно специфическое и поэтому я решил не давать тут ссылку, а выслать его в личке тем, кто захочет его посмотреть и напишет об этом в комментариях к посту.

После ознакомления с данными видео для меня стала более понятна ситуация и ушли значимые сомнения, которые и добавляли сильное чувство тревоги. Ведь если в чем-то уверен и во что-то веришь, то и сложные периоды жизни легче можно пережить.

А верю я в то, что рано или поздно этот непростой период закончится.
🌞Cолнце вставало вчера, поднялось сегодня и встанет завтра. Всем хорошего дня.

У меня сегодня день рождения, а это по традиции день подведения итогов, написания выводов.
Мои основные сферы деятельности - предпринимательство и инвестиции. Поэтому сегодня опишу самые правильные вещи, которые я сделал в этих областях и самые большие ошибки за последние 5 лет.
☝️Начнем с ошибок, потому, что они сейчас важнее, чем то, что удалось сделать. Недопущение ошибок помогает сберечь силы, деньги и время в будущем.
1️⃣ Отступление от начальной стратегии без веских на это оснований. При входе в любую инвестицию или сделку сначала выбирается стратегия. Например, купить акцию по одной цене, чтобы продать ее либо через определенный срок, либо по определенной цене. Самые частые потери были у меня тогда, когда я отступал от стратегии и продавал раньше в расчете на то, что после роста акция упадет и я куплю ее дешевле и заработаю больше. Или наоборот, не продавал ее при достижении целевого значения в расчете на получение еще большей прибыли. В 90% случаев, я либо уже не покупал больше эту акцию, потому, что она продолжала расти после моей продажи, а я ждал падения цены или, наоборот, после достижения цели она сильно и резко падала и уже больше никогда к цели не возвращалась. Аналогичные ситуации у меня были в 2022 году и с недвижимостью и с автомобилями, на которые цены в марте 2022 года взлетели, а я ждал вот вот еще вырастет, а они росли, а потом лето и далее случилось 21 сентября. В итоге, если бы я продал по ценам, которые определил для себя изначально я бы и заработал больше и время не потратил лишнее.
2️⃣ Выделение на активные операции и спекуляции сумму, которую я не готов был потерять. Кто-то выделяет % на спекуляции от общего капитала, кто-то сумму не более той, которую готов потерять. В начале 2022 года я выделил слишком большую сумму на спекулятивные операции с фьючерсами. В итоге 24 февраля я потерял значимую для меня сумму. Конечно многие тогда потеряли, потому, что не верили в возможность СВО, но я мог потерять меньше за счет простого ограничения суммы. Теперь у меня там крутится только та сумма, которую я готов потерять, если образовалась прибыль, то она выводится из стратегии и перекладывается в защитный актив.
3️⃣ Излишняя диверсификация активных стратегий в один момент. В какой-то момент у меня работало более 5 стратегий в моем личном управлении: IPO, фьючерсы, акции РФ, акции США, недвижимость + еще и бизнес. Все это были активные стратегии зарабатывания, помимо имевшихся пассивных стратегий. Когда экономика растет и все рынки растут, то принципы зарабатывания на рынках +-одинаковые, но в момент, когда происходит что-то непредсказуемое, то в каждой стратегии возникает необходимость корректировки, что требует в 5 раз больше времени. При наличии такого большого количества стратегий в управлении, просто не хватило времени и внимания, чтобы минимизировать потери на всех стратегиях. Теперь я веду не более 3-х активных стратегий/инструментов в один период, одна из которых недвижимость, где все меняется не так быстро и с лагом во времени.
👍Что было сделано верно и что позволило минимизировать потери и продолжать двигаться к моим целям:
1️⃣Создание своей системы управления личными финансами и инвестициями. В моем случае это TIS (система целевого инвестирования) благодаря которой, даже после падения рынков и блокировки счетов моя финансовая стабильность находится на достаточно высоком уровне. Из нее вытекают и следующие верные действия.
2️⃣Делать инвестиции не ради доходности или желания обладать пресловутым миллионом долларов (сейчас уже не так актуально:), а ради конкретной жизненной цели. В моем случае были 2 главные цели: пассивный доход и затем уже накопление средств для обучения сына. Исходя из главной цели - создание пассивного дохода 65% капитала у меня в доходной недвижимости потому, что только она дает ежемесячный доход. Фонд для обучения сына тоже пополнился за последние 5 лет.
3️⃣Вовремя понял преимущество ипотеки для создания доходных активов на недвижимости. Без ипотеки у меня сейчас было бы не 7, а 4 объекта.

4️⃣Множественность источников дохода. С 2017 года я каждый год я старался создать какой-то новый источник дохода. В максимуме у меня было 7 источников дохода, сейчас осталось 5: основной бизнес, недвижимость 3 вида, личное консультирование, 2 стратегии по перепродаже товаров и активов.

5️⃣Систематическая перекладка полученной прибыли от активных стратегий и спекуляций в более консервативный инструмент: недвижимость и корзину из валют. Это позволило сохранить 85% моего капитала от падения сначала в феврале и потом в сентябре-октябре 2022 года и иметь перечисленное количество объектов.
➡️ Самый мой главный вывод и результат - должна быть личная финансовая система и ею стал для меня метод целевого инвестирования (TIS).
Лично для меня многое для своей TIS я взял у Евгения Когана, Владимира Савенка, Роберта Роли и других экспертов, которых я приглашал на форум PrivateMoney.

В текущих условиях неопределённости самое первое, что важно сделать – держаться физически или информационно вместе. Только вместе можно найти выход из этой непростой ситуации. Я благодарен вам за постоянство в чтении моего канала и обратную связь.

Сейчас я и моя команда готовим новый формат работы и поддержки инвесторов сообщества Private Money и людей, кто интересуется тем, как можно сохранить капитал и увеличить доходы в это непростое время.

Для того, чтобы подобрать правильные темы специальной серии встреч и постов мы подготовили небольшой опрос, который поможет в ближайшие месяцы дать актуальные ответы на большинство самых важных ваших вопросов, которые волнуют вас сейчас.

Эти вопросы будут охватывать следующие сферы:
I. Вопросы по общей внешнеполитической ситуации
II. Личные финансовое состояние и сбережения. 
III. Фондовый рынок
IV. Крипто рынок
V. Рынок недвижимости

Прошу вас ответить на вопросы, чтобы получать ссылки на разбор важнейших вопросов с экспертами и экономистами, например, Евгением Коганом, Александром Кареевским и другими.
Итоги этого опроса мы обязательно опубликуем в этом канале!

Пройти опрос и записаться на разборы!