🏘 Банки начали поднимать минимальный первый взнос по ипотеке до 50% — пишет «Коммерсантъ».

Вот какие примеры приводятся в статье:

🟣С 18 декабря Росбанк поднял первый взнос по базовым ипотечным программам до 50%.
🟣В ноябре Газпромбанк уже увеличил первый взнос до 50% для клиентов, не являющихся зарплатными.
🟣В декабре и Совкомбанк поднял первый взнос до 50% по ипотеке с господдержкой, семейной ипотеке и IT-ипотеке. 

🔎Друзья, будем честны. Поднять первый взнос до 50% — это почти то же самое, что просто закрыть ипотечную программу.

Зачем банки так ужесточают условия по ипотекам?

1️⃣ Если в целом: банки хотят снизить риски по ипотечным кредитам из-за перегрева данного сегмента.

2️⃣ Выдавать под высокую ставку банкам не всегда выгодно, т. к. есть неблагоприятный отбор: чем выше ставка по ипотеке, тем менее качественных заемщиков она привлекает.

3️⃣Банки уже набрали качественные ипотечные портфели. Да еще и в рекордных объемах. Поэтому сейчас нет мотивации их наращивать.

4️⃣Льготная ипотека при таких высоких ставках обходится государству очень дорого. Есть вероятность, что банки в связи с этим снижают таким образом объемы выдач.

Хочу отметить, что крупнейшие банки так условия не ужесточают. И вряд ли станут это делать настолько экстремально.

🔎Тем не менее, такой ход от банков можно рассматривать как игру на опережение. Вероятно, ипотечный рынок в следующем году будет испытывать определенные сложности.

Меня напрягает одна вещь. Вот мы видим, как некоторые банки активно вводят почти запретительные ограничения. А не спровоцирует ли это попытки населения запрыгнуть в последний вагон и взять ипотеку под высокий процент «пока дают» в тех банках, где таких жестких условий пока нет?

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

🏠 Сгущаются тучи над ипотекой

ЦБ объявил, что повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Что это значит?

Банки выполняют требования по достаточности капитала. Они нужны, чтобы в случае убытков банк расплачивался не деньгами вкладчиков, а собственным капиталом. Коэффициенты повысили — банкам придется иметь больше капитала, чтобы выдать ипотеку. Причем чем рискованнее ипотека, тем больше надбавки.

➡️ А сейчас высока доля рисковых кредитов. 50% выдаваемой ипотеки приходится на заемщиков, у которых на платежи по долгам уходит более 80% дохода. Да, часть таких заемщиков имеют теневые доходы, но процент все равно высокий.

К чему приведут новые меры ЦБ?

Банки будут чаще отказывать заемщикам, у которых и так много долгов. Им такие кредиты будут просто не выгодны.

Почему ЦБ вмешивается?

Кажется, что риск отдельного банка — его ответственность. Но проблема массовая. А, значит, банкротство одного банка может по цепочке затронуть и другие.

🔎Тем не менее, я не жду кризиса на рынке жилья. ЦБ не первый раз последовательно и заблаговременно закручивает гайки — больших рисков не накоплено.

Номинальные доходы граждан неплохо подросли за прошедший год, а платежи по старым кредитам остались неизменными. Запас прочности у банков и строителей тоже имеется.

#недвижимость #кредиты

@bitkogan

🏠 Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении "Сельской", "Арктической" и "Дальневосточной" программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

📎И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Друзья, на канале Антона Москалева вышел интересный разбор отчета CBRE* о рынке элитной и суперэлитной недвижимости Дубая за 2023 год.

◽️Итак, стоимость квадратного метра элитной недвижимости в Дубае за год выросла на 22,5%, а продажи превысили показатель 2022 года на 54,5%.
◽️Суперэлитная недвижимость прибавила в цене на 20,4%, но при этом продажи выросли аж на 68,4%.

Антон связывает это с недооцененностью элитной недвижимости эмирата (относительно других стран) и повышением миграции капитала (а за ним и богатых людей), которые выбирают Дубай в качестве второго дома.

Также он обращает внимание на формирование тренда появления новых элитных районов, в которых недвижимость может быть недооценена на данный момент.

➡️ Настоятельно советую ознакомиться с информацией, если интересуетесь инвестициями в данный регион.

*CBRE Group, Inc. была основана в 1906 году и является одной из крупнейших в мире компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости и инвестициях.

#Дубай #недвижимость

@bitkogan

🏠 Цены на жилье так и будут дальше расти?

Давайте посмотрим на динамику последних месяцев. В октябре и ноябре цены росли быстрыми темпами — взгляните сами на график.

Почему жилье дорожает несмотря на повышение ставки (которое, по идее, должно замедлить спрос и ограничить возможность повышать цены)?

◽️Причина 1: инфляция ускоряется. Чем она выше, тем выше номинальный рост доходов и больше желание людей сохранить свое имущество в чем-то реальном.

◽️Причина 2: рост спроса из-за ожиданий, что условия по кредитам станут хуже.

На первичном рынке было анонсировано ужесточение условий по льготным программам: повышение первоначального взноса до 30% и установление лимита в 6 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей (что практически равносильно отмене в этих регионах). На вторичном рынке росли проценты по ипотеке вместе с ключевой ставкой.

❓Будут ли работать эти факторы роста и в 2024 году? Скорее, нет. И вот почему:

1️⃣Инфляция будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики. Первые признаки замедления уже наблюдались в декабре и в январе.

2️⃣Ажиотаж закончился, поезд ушел — условия стали хуже. Теперь спрос существенно снизится из-за роста процентных ставок и менее привлекательных условий по льготной ипотеке на новостройки.

➡️ С июля ее и вовсе отменят, что ожидаемо ударит по первичному рынку. При этом ждать сильного обвала цен не стоит, так как остальные льготные программы сохранятся, в том числе, популярная семейная ипотека.

➡️ Снижение ключевой ставки не станет серьезным стимулом для цен на жилье (кредиты станут дешевле, что увеличит спрос и позволит жилью дорожать). Эффект от разворота политики Центробанка будет постепенным и во многом нейтрализован замедлением экономического роста и роста доходов граждан.

Среди прочих факторов также особо стоит отметить комиссии банков для застройщиков. Свои мысли, почему это окажет скромное влияние на рост цен, я писал недавно.

Вывод?

Спрос на недвижимость снизится, т. е. ее стоимость не сможет расти, как раньше. Но и резко падать она также не будет — причин для этого я не вижу. Наиболее вероятно, что мы будем наблюдать стагнацию цен на жилье в 2024 году.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Продать квартиру и купить... фонд на недвижимость?

С таким вопросом к нам обратился подписчик, который захотел продать физическую недвижимость и переложиться в ПИФы.

❗️Когда речь идет о покупке недвижимости для жизни в ней, то вопросов нет. А под инвестиции — все куда сложнее, ведь те же самые фонды так или иначе отражают ситуацию в отрасли.

Разбираемся, почему это не лучшая идея:

◽️Рынок недвижимости неоднородный: это значит, что один район или сегмент может расти в цене, другой — стагнировать или снижаться.
◽️Текущий рост рынка под вопросом, хотя вряд ли цены будут стремительно падать.
◽️Ликвидность фондов может быть выше, однако из-за ценовых колебаний есть большая вероятность застрять в инструменте надолго.
◽️От девальвации не спрячешься. Частично отыграть потерю, скорее всего, получится, но в долгосроке цены на недвижимость могут не поспевать за курсом.

Получается, что недвижимость как в бетоне, так и «на бумаге» явно не панацея.

Как в итоге снизить риски и заработать?

Сформировать портфель из надежных долговых бумаг, таких как:
➡️ Корпоративные облигации, где вполне надежные эмитенты приносят доходность 14,5-15,5%.
➡️ Замещающие облигации, которые помогут избежать девальвации рубля и получать в среднем 5–7% в долларах без инфраструктурных рисков.

🔗Как сделать ракетный двигатель, мы вам не расскажем, а как собрать такой портфель — запросто. Пишите.

#недвижимость

@bitkogan

🏠 Льготная ипотека — а кто получает льготы?

Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.

Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.

А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.

При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.

🔎Складываем картинку вместе. Налоги платят и бедные, и богатые. Но ипотеку позволить могут себе в основном люди с доходами выше среднего.

Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

📑 Друзья, все чаще замечаю, что в аналитических отчетах по состоянию рынка недвижимости Дубая поднимается вопрос о нехватке малогабаритных квартир.

Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.

🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.

Но не все так просто:
➡️ Где настроим?
➡️ В каком формате?
➡️ Сколько нужно, чтобы удовлетворить спрос и не было перенасыщения рынка?
➡️ Произойдет ли снижение спроса, и если да, то когда?

В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.

🔎Если вам интересны ответы на все эти вопросы, они есть в статье Антона Москалева. Там все изложено достаточно подробно. А если останутся неясности — можно спросить у автора.

#Дубай #недвижимость

@bitkogan

🏘 Цены на недвижимость вот-вот упадут?

Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:

▪️На вторичном рынке доля одобренных ипотек упала с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле этого года.
▪️Доля одобренных ипотек на первичку за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.
▪️В целом количество заявок на выдачу ипотеки с октября упало на 30%.

Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?

➡️ Пока признаков обвала не наблюдается. 40% лотов сейчас продаются по сниженным ценам, но средняя цена по стране за последний месяц выросла на 0,4%.

➡️ И в будущем я не вижу причин, по которым недвижимость должна рухнуть сразу на 10-15 %. В целом рынок не ожидает снижения более чем на 1% в месяц.

Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.

Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.

Вывод?

Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

✈️ Какая компания сегодня является наиболее перспективной в российском Real Estate? Вопрос интересный и важный. Я много раз писал о том, что нашим фаворитом в секторе является «Самолет» (SMLT RX). Остаюсь при своем мнении и вот почему.

Триггеры для «Самолета»

1️⃣ Бизнес в относительных цифрах растет быстрее, чем у конкурентов. Так, в 2023 году объем продаж «первички» увеличился на 47% год к году, а общее количество заключенных контрактов — на 61%.

2️⃣ Позитивные прогнозы. Так, по словам топ-менеджмента, в 2024 году «Самолет» планирует увеличить продажи на 70% г/г до 2,7 млн кв. м. И это на фоне не самых благоприятных условий на рынке вследствие роста ставок по ипотеке.

3️⃣ «Самолет» активно расширяет свое присутствие в регионах и постепенно превращается из локального девелопера Московского региона в крупного игрока странового масштаба.

4️⃣ Потенциальное размещение «Самолет Плюс». Компания вполне справедливо намерена снять «сливки» с российского бума IPO. Успешное размещение «Самолет Плюс» позитивно повлияет и на капитализацию материнской компании.

5️⃣ Акции существенно недооценены относительно аналогов. На этом факторе остановлюсь подробнее.

➡️ По расчетам наших аналитиков, форвардный EV/EBITDA`2024, полученный на основе guidance самой компании, составляет 2,9х. При этом средний коэффициент по сектору сегодня равен примерно 3,6х, то есть дисконт — 25%.

Недавно попалось на глаза исследование компании «Атон». Аналитики также определили форвардный EV/EBITDA «Самолета» около 2,9х. Приятно, когда результаты собственного анализа совпадают с выводами уважаемых и авторитетных коллег. «Атон» также дает 12-месячный таргет цены на уровне 5500 руб. за акцию.

Это самая высокая прогнозная цена на рынке. Так что история роста, по всей видимости, продолжится. Полет нормальный!

#российский_рынок #недвижимость

@bitkogan

🏡 Что с ценами на жилье?

Они продолжают расти на зависть всем, кто ждал обвала. Но на графике видно, что рост замедляется. Об этом я предупреждал в начале года, все причины остались актуальными.

Что будет дальше?

До 1 июля будет действовать массовая льготная ипотека. Многие захотят запрыгнуть в последний вагон, так что можем увидеть рост ипотеки и спроса на первичном рынке. Поэтому цены весьма вероятно продолжат расти в ближайшие месяцы.

➡️ А вот после отмены массовой программы спрос охладится. Дополнительно экономика будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики, а с ней будет замедляться рост доходов граждан. В результате цены на жилье могут и вовсе стагнировать, особенно на первичку.

🟠Но причин для сильного падения цен я не вижу. В стране по-прежнему невысокие показатели обеспеченности жильем, много старого фонда продолжает выбывать, а объемы строительства никак нельзя назвать чрезмерными.

Стоит ли покупать жилье?

Для жизни — да. Ждать лучшего момента нет смысла: цены сильно не изменятся.

🔎А вот для инвестиций сейчас возможно не самое выгодное время. Единственный аргумент — это диверсификация сбережений. Мало что может сравниться по надежности с недвижимостью. Но ждать спекулятивного роста цен не стоит.

#недвижимость

@bitkogan

«Рентал ПРО» идет на IPO

Для ЗПИФа индустриальной недвижимости (аналог REIT) формат привлечения средств выглядит непривычно. Но для такого инновационного подхода есть веские причины, и я полагаю, что инвесторы оценят его по достоинству.

Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.

С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.

Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.

➡️ Но тем лучше для них, ведь планы у менеджмента фонда весьма амбициозные — довести СЧА фонда до более 100 млрд рублей с прогнозируемой доходностью более 22% на 10-летнем горизонте.

Кажется слишком амбициозно?

Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.

Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.

#российский_рынок #недвижимость #IPO

@bitkogan

🔐 Ключи от квартиры, где деньги лежат

Друзья, всем привет!

Ежегодно от "черных риелторов" страдают от 7 до 8 тыс. россиян, и это число постоянно растет. Удивительно, что проблема существует с 90-х годов прошлого века, но до сих пор не решена, а порядка 70% риелторов работают в тени.

Для тех, кто впервые сталкивается с термином, речь идет о людях, точнее, нелюдях, которые обманом или насилием лишают людей их собственности.

Как правительство решает вопрос?

➡️ разрабатывается законопроект о введении механизма самозапрета на сделки с недвижимостью, который можно будет установить через Госуслуги или МФЦ и в любой момент снять в установленном порядке;

➡️ планируется создание реестра сертифицированных риелторов и разработка требований к их квалификации;

➡️ введение механизма страхования ответственности риелторов при сделках с недвижимостью.

К примеру, если риелтор взял деньги за проверку информации, а она оказалась ложной, клиенту будут компенсированы убытки, а риелтор понесет персональную ответственность.

Есть ли недостатки?

Самый главный недостаток заключается в росте цен на услуги риелторов и усиление бюрократии. Но в принципе, все не так страшно. Ведь в лучшем случае скупой платит дважды, а в худшем — расплачивается своей недвижимостью.

Поэтому чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше все же иметь дело с проверенной «золотой рыбкой», чем нарваться на черных нелицензированных «акул».

#мошенники #недвижимость

@bitkogan