Что происходит с ипотечным рынком в России

Выдачи ипотек в России продолжили активно расти в II квартале 2023 года, особенно на вторичке. Интересно, что средняя ставка на вторичном рынке почти не изменилась (9,9%), в то время как на первичном рынке она выросла на 0,8% до 6,1% на фоне сворачивания «ипотеки от застройщиков».

В целом, по данным ДОМ.PФ, во втором квартале банки выдали 479 тыс. кредитов на 1,8 трлн руб. (+39% кв/кв).

👆Спрос подстегнул цены. За I полугодие 2023 цены на новостройки выросли в большинстве крупных регионов в среднем на 5% — везде, кроме Ростовской и Московской областей, а также Краснодарского края. Однако даже в этих регионах на фоне ослабления рубля летом цены пошли на небольшое повышение.

👆Похожая ситуация сложилась и на вторичном рынке: с марта цены в большинстве регионов демонстрируют умеренный рост — в районе 2–3% (в том числе в Москве и Московской области).

Какие прогнозы?

Ожидаем, что повышение ключевой ставки приведет к некоторому замедлению ипотечного кредитования в II полугодии 2023 года. Продление программы «Льготной ипотеки» все-таки поддержит спрос на новостройки. В результате цены на них в номинальном выражении покажут умеренный рост (в пределах 3%) к концу года. Однако инфляция и скидки от застройщиков нивелируют этот эффект.
🔎Реальные цены останутся примерно на уровне 2022 года.

Цены на вторичным рынке в II полугодии 2023 года могут несколько снизиться на фоне уменьшения кредитования.
🔎Тем не менее ожидаем, что по итогу 2023 года объем выданных ипотек превысит показатели 2022 года.

Выводы для покупателей

🟢Сейчас все еще подходящий момент для покупки новостроек по программам «Льготной ипотеки». В случае покупки новостроек на собственные средства лучше действовать по возможностям, но бояться роста цен не стоит.
🟢Ипотека на вторичном рынке уже кажется менее привлекательной. Для покупки недвижимости на собственные средства можно подождать до конца года в ожидании снижения цен.

#недвижимость #Россия

@bitkogan

🚀 Выдача ипотеки в РФ в августе взлетела на 20%. Что будет с рынком жилья?

Только за август банки выдали населению 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Это максимальный месячный результат за всю историю наблюдений.

Откуда такой невероятный рост? Попытка запрыгнуть в последний вагон. Население стремится заключить сделки по уже одобренным заявкам или спешит оформить кредиты с нуля, опасаясь их дальнейшего подорожания.

Что будет со ставками по ипотекам?

По обычным ипотекам ставки будут расти еще какое-то время и останутся высокими до конца года, т. к. ЦБ будет держать ключевую ставку высокой.

Но льготной ипотеки под 8% повышение ставки ЦБ не коснется. Она действует, как минимум, до середины 2024 г.

🧡Последствия: рост цен на жилье.

Сейчас «прет» дешевое жилье: его цена выросла на 1,4% только за август. Причем и вторичка в том числе (хотя в льготную ипотеку она не входит). Цены выросли, потому что те, кому жилье необходимо прямо сейчас, стараются поскорее взять ипотеку, пока ставки не взлетели еще выше.

Что будет дальше с ценами на жилье?

Чаще цены на жилье двигает именно ипотека.

🧡Первичка может дорожать, т. к. льготная ипотека продолжает работать еще почти год точно.

🧡Что касается вторички, перспектив сильного роста я пока не вижу с такими высокими ставками.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Недвижимость давно в ТОПе инструментов для инвестирования. Статистика лишь подогревает — за 10 лет цена квадратного метра в Москве выросла более чем вдвое.

Где спрос, там и предложение. Например, появились новости о запуске нового инвестиционного продукта, в основе которого недвижка. УК «Тинькофф Капитал» запускает ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры». С ним можно вложиться в жилую недвижимость от 5 руб.

Видимо, так Тинькофф попытался снять один из основных барьеров в недвижке — высокий порог входа.

Что по стратегии?

Заявляют, что будут вкладывать и во вторичную, и в строящуюся жилую недвижимость.

▪️На старте стратегия максимально понятна: покупают объект на этапе строительства и продают по более высокой цене после сдачи в эксплуатацию.

▪️Далее сложнее: покупка объектов с последующим ремонтом и перепродажей. Могут добавить и другие стратегии.

Первыми в фонд попали 11 объектов из ЖК премиум-класса Lunar в Москве. ЖК сдадут в эксплуатацию в 4 квартале 2023 г., а уже в начале 2024 г. объекты будут выставлены на продажу.

За счет чего ожидают рост цен?

➡️ Во-первых, это строительная готовность и смена статуса апартаментов на квартиры.
➡️ Плюсом «Тинькофф», как крупный инвестор, получил скидку в 10%, а продавать будут в рынок.

Что в сухом остатке?

🔎По сути те же классические стратегии, но под новым соусом. Такая недвижка, может быть, и не принесет миллионов, но может стать еще одним способом защититься от инфляции.

#недвижимость

@bitkogan

Но это еще не все по гособлигациям

Их доходность также влияет на стоимость ипотечных кредитов. В качестве примера снова возьмем рынок США.

По данным Freddie Mac, за последнее десятилетие доходность 10-леток и ставки по ипотечным кредитам имели сильную корреляцию, равную примерно 0,85 (1 – идеальная абсолютная корреляция). Другими словами, они движутся в одну сторону примерно 85% времени. И сегодняшний день не является исключением.

Только на прошлой неделе ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США выросла еще сильнее – до 8,03%, что является самым высоким показателем с июня 2000 г.

И дело даже не в том, что это приведет к тому, что часть должников не сможет обслуживать ипотечные платежи (доля кредитов с плавающей ставкой составляет менее 10%), а также в резком падении спроса.

Общий индекс заявок на покупку или рефинансирование жилья Ассоциации ипотечных банкиров упал на 6,9% за неделю, закончившуюся 13 октября, до 166,9 – минимум с мая 1995 г.

Учитывая, что рынок жилья в Америке является одним ключевых драйверов экономики страны, на долю которого приходится около 15-18% ВВП США, последствия вполне могут быть плачевными.

Что еще?

Вследствие роста доходности «трежерей», средняя ставка по 24-месячным кредитам для физлиц достигла 12,17%, что вновь стало самым высоким показателем с 2007 г.

Наконец, ставка по кредитным картам в августе этого года выросла до 21,19%, а уровень просрочки по кредитным картам во втором квартале стал самым высоким с 2012 г.

💙️Так что и растущая ставка, и, соответственно, растущие доходности по гособлигациям США, это важнейший параметр, влияющий практически на все стороны экономической жизни страны.

Ну и напоследок. А что там новенького?

💙️За последние несколько дней произошло небольшое снижение доходности, как мы, собственно, и прогнозировали.
💙️Ставки по 10-леткам UST снизились с 4,99 до 4,84.
💙️Тут же подскочили в цене облигации и такие инструменты как TLT и TMF. Думаю, в более долгосрочном горизонте потенциал роста по ним весьма высок.
Но это уже предмет отдельного разговора.

#трежерис #США #недвижимость #ликбез

@bitkogan

💸 Криптовалюта: Россия на 14 месте

Друзья, аналитический ресурс World of Statistics выложил у себя на канале в X занимательную статистику «какой % населения страны использует криптовалюту»:
🟠Россия на 14 месте (5,87%);
🟠ОАЭ на 1 месте (27,67%).

Считаю, что в Дубае каждый третий владеет цифровой валютой, так как за нее можно купить все: от чашки кофе до кофейни. А в России до сих пор отсутствует законодательное регулирование этого финансового инструмента.

Кстати, мой друг и партнер Антон Москалев написал пост, в котором, в частности, поднял вопрос законности покупки недвижимости в Эмиратах за криптовалюту.

🔎Интересный способ конвертации цифровой валюты в фиат, не так ли?

#ОАЭ #крипта #недвижимость

@bitkogan

🏠 Для ипотеки в РФ настали непростые времена

Напомню, в пятницу Банк России поднял ставку с 13% до 15%.

Для ипотечного рынка есть 3 основных последствия:

1️⃣Очевидно, вслед за ключевой ставкой растут ставки по ипотекам.

Средние ипотечные ставки в РФ уже выше 15%. А к началу следующего года они вполне могут приблизиться к 20%. Особенно, если ЦБ не остановится на ключевой ставке 15%.

2️⃣Банки стали отказывать в одобренной ипотеке на старых условиях из-за повышения ставки.

Forbes пишут, что около 30% россиян, получивших одобрение по ипотеке в августе-сентябре, не смогли получить кредит на утвержденных условиях. Просят более крупный первый взнос, дополнительное подтверждения дохода, выдают на меньшую сумму.

3️⃣Для льготной ипотеки повышение ключевой ставки – тоже плохой сигнал.

Хотя льготная ипотека и выдается под фиксированные 8%, все не так просто. ЦБ явно не устраивает ситуация, когда льготная ставка так сильно отличается от обычной ипотечной. Есть случаи, когда люди берут ипотеку под низкую ставку 8%, а потом кладут деньги на депозит под 12-14% годовых и на этом зарабатывают. ЦБ такой дисбаланс не устраивает. А значит, условия по льготной ипотеке будут дальше ужесточаться.

Вывод?

🔵Очевидный – в следующем году охладится ипотечный рынок. И это на руку ЦБ, который борется с инфляцией.

🔵Чуть менее очевидный – рынок недвижимости в следующем году будет весьма неоднородный.
— Спрос на первичку все еще будет относительно высоким, т. к. льготная ипотека в каком-то виде останется.
— А вот вторичное жилье будет продать не так просто. Спрос на него будет вялым с учетом дорогих ипотек и достаточно непростой экономической ситуации, а желающих продать вторичное жилье, наоборот, будет немало.

P. S. Так что вся надежда на арктическую ипотеку и ипотеку для IT. И можно их, кстати, совместить. Будут айтишники по комфортабельным юртам сидеть и поднимать наши технологии. 😉

#ипотека #недвижимость #ставка

@bitkogan

Куда вложить деньги?

Этот вопрос волнует практически всех от мала до велика. От ответа на него будет зависеть ваше дальнейшее благосостояние.

Посмотрим, какие у нас есть альтернативы?
– Акции
– Облигации
– Драгоценные металлы
– Недвижимость

Так уж повелось, что любовь инвесторов к недвижимости в России впитывается чуть ли не с молоком матери. Тут к гадалке не ходи: можно жить, можно сдавать, можно купить детям, да и в конце концов — можно пощупать!

Инвестиции в недвижимость – один из самых безопасных способов вложений средств, поскольку недвижимость обладает антиинфляционным свойством. Ведь не зря же в странах с высокой инфляцией основным объектом вложения становится именно недвижка.

Как можно заработать на недвижимости?

Одним из привлекательных активов являются элитные сервисные апартаменты, где управляющая компания возьмет на себя все расходы по управлению недвижимостью, поиску жильцов, будет следить за состоянием помещения и осуществлять необходимый ремонт.

Этот вариант наиболее выгодный, ведь сейчас спрос на сервисные апартаменты вырос на 15%, а их заполняемость составляет 70–90% в зависимости от сезона. Не каждый отель может похвастаться такими цифрами.

Сколько же можно получать?

Рассмотрим на примере покупки апартаментов в элитном клубном доме CULT от GRAVION. Комплекс находится в районе Якиманка, в 2-х минутах пешком от Парка Горького. В нем всего 80 апартаментов с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя и Москва-Сити, но много разных инфраструктурных фишек и сервис отельного уровня.

▪️Если купить студию 26,92 м² с мебелью за 28,9 млн руб., то доходы от посуточной сдачи в аренду (16 тыс. руб./сутки) и при заполняемости 21 день в месяц составят 336 тыс. руб.

▪️С учетом всех расходов и комиссий чистый годовой доход = 1,88 млн руб. в год. Рентабельность при таких цифрах — 7,1% годовых.

▪️А если к этим расчетам прибавить рост стоимости самих апартаментов, то цифры доходности могут доходить до 15,1% годовых.

Очевидно, что при таких расчетах, деньги выгоднее хранить не дома, а в доме 😉

#недвижимость

@bitkogan

🏠 В России объем нераспроданного нового жилья достиг рекордных 67%.

Катастрофа? Наконец-то пузырь лопнет, а цены на жилье рухнут?

Что вообще значит 67% нераспроданного жилья или 33% проданного — это много или мало? На самом деле, это зависит от степени готовности жилья.

💙️ Если все жилье построено, нового не строится, то 33% распроданного жилья — это катастрофа. Готовые дома стоят на две трети пустые, строительство не окупилось.

💙️ Если жилье только начали строить, а уже треть распродали, то это просто праздник. Спрос явно превышает предложение.

Поэтому важен не только показатель распроданности, но и строительной готовности жилья. Низкий показатель распроданности не проблема, если большинство строительства в начальной стадии. Времени для продажи еще много.

❓Что сейчас в нашем жилищном строительстве?

На 01.11.2023 распроданность жилья составляла 33%, а готовность жилья 43%.
Их соотношение составляет 77%.
Нормальный уровень — 70%, то есть текущий показатель лучше нормы.

Поэтому сейчас рекорд нераспроданного жилья — это индикатор рекордных запусков новых проектов. Жилье не распродано, потому что его только начали строить.

🔎Не доверяйте ярким новостным заголовкам — они просто хорошо продаются. Пузыря на рынке недвижимости я не вижу, обвала цен не жду.

Ну а что касается появившихся в последнее время прогнозов насчет того, что скоро ждем коллапс на рынке жилья. Что еще немного, и… ужас, ужас. Знаете, наш народ обожает такого рода прогнозы. Спрос на то, что все будет кошмар, и все завтра умрут, на порядок выше спроса на все остальное.

🔎Главное — собрать аудиторию. Обеспечить большие просмотры. Хайп. А еще лучше — научно-обоснованный хайп.

Ну а если все же ничего страшного не происходит? Тогда те, кто обещали его, объясняют, что просто… еще не время. Возникли объективные причины… Повезло, наконец. Переключаются на другие возможные "ужас-ужас". Ну, или, на худой конец, говорят… Мы ВСЕ ошиблись. Бывает.

Ну а если все же плохое происходит… вот тогда… Орден Великого Орла-провидца на грудь. Предупреждали же! Эх… завидую таким людям. У меня так не очень получается.

#недвижимость #прогноз

@bitkogan

Друзья, всем привет!

🏠 Почему при таких высоких ставках народ, тем не менее, продолжает брать кредиты и приобретать недвижимость?

🔎Одна из причин, по моему мнению, — достаточно серьезные долгосрочные инфляционные ожидания и резкое снижение доверия к рублю и финансовым инструментам.

Людей еще как можно понять.
Постоянно что- то происходит.

То замораживаются на непонятный срок активы на СПБ Бирже.
То заморозка ИЦБ в НРД.
То летящие к космическим высотам цены на яйца.
То быстро обновляющиеся цены на топливо на заправках.

Психологически к народу, увы, вернулся страх потерять все сбережения.

🔎Как следствие, вырос спрос на физические активы, в том числе недвижимость. Не останавливают россиян даже повышение ставки Банком России и высокие цены.

В июле-сентябре банки выдали 2,5 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 38 % больше, чем в апреле-июне. В сегменте строящегося жилья граждане взяли кредитов на 1,1 трлн рублей.

🚩В целом, по прогнозам ЦБ, рост ипотечного кредитования с учетом секьюритизации к концу 2023 года может составить 28-31%. Без учета корректировки — 24-27%.

Есть ли на рынке пузырь?

Как я уже говорил ранее, пузыря на рынке недвижимости я не вижу.

🔎Не жду и обвала цен, несмотря на призывы Минфина и ЦБ ужесточить или вообще отменить льготную ипотеку, повысить требования к заемщикам и увеличить сумму первоначального взноса.

Даже если все эти инициативы регулятора лишат рынок жилья 25-30% потенциальных покупателей, большинство застройщиков не будет работать себе в убыток.

🚩Кроме того, как показал отчет «Эталона» за ноябрь, застройщики накопили достаточный запас прочности, который позволит им не снижать цены на жилье.

А что с фондовым рынком?

Как вы, вероятно, заметили, при снижении курса рубля и росте инфляции спрос на акции обычно тоже увеличивается. Осталось только немного снизить геополитические риски.

💙️ Отвечая на вопрос, откуда будут брать деньги, скажу, что рублевые сбережения россиян в банках к концу 2023 года вырастут на 21% и приблизятся к 40 трлн рублей.

💙️ А что будет при таких ставках через год?
Это уже будет не 40, а 46 трлн.

💙️ А про депозиты юрлиц забыли?
Так того же порядка средства.

💙️ А на какую сумму застройщики без учета ИЖС продают в год жилья? Да примерно на ту же — 6 трлн.

Другой вопрос, что столь значительный рост депозитов мог быть вызван простым изменением типа сбережений. Например, валюта стала менее привлекательной из-за санкций, а вклады в рублях имеют высокую процентную ставку.

Но факт остается фактом — свободных денег для инвестиций в недвижимость сегодня совсем не мало.

#недвижимость #прогноз

@bitkogan

🏘 Правительство ужесточило условия предоставления льготной ипотеки:

🔴Максимальный размер кредита по льготной ипотеке во всех регионах понижен до 6 млн руб.
🔴Первоначальный взнос по субсидируемым кредитам на новостройки увеличен до 30%.
🔴Введен принцип единовременной выдачи: одна льготная ипотека в одни руки.

В бочке дегтя есть и ложка меда — для дальневосточной и арктической ипотеки лимит кредита увеличен с 6 до 9 миллионов рублей. А ведь раньше «туда» отправляли людей бесплатно...

Документ вступает в силу через семь дней после его подписания (23 декабря 2023). Теперь главный вопрос — к чему все это приведет?

Ждать ли охлаждения на рынке недвижимости?

Начнем с того, что спрос уже падает. На фоне повышения ставки Банком России ежемесячный платеж за последние четыре месяца вырос на 25%, и очевидно, что многим это не по карману.

Кроме того, платеж по ипотеке на вторичном рынке сегодня стал критически выше стоимости аренды: Например, в Казани 70-80 тысяч рублей против 35-40 тысяч рублей за съем однушки.

Поэтому неудивительно, что, по данным Домклик, в ноябре россияне взяли 122,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 7,9% меньше, чем в октябре. Однако пока этого недостаточно.

Число выдач кредитов все еще превышает показатели ноября 2021 и 2022 годов (82,6 тыс. и 89,4 тыс. соответственно) и марта — июля 2023 года (103–115 тыс.), отсюда и ужесточение условий.

Итак, как же новые меры скажутся на рынке?

По мнению аналитиков ЦИАН, инициатива лишит рынка 25-30% потенциальных покупателей, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге доля доступных квартир сократится на +40%.

Я бы сказал больше. Фактически в Москве и Питере закрыли льготную ипотеку, так как нет жилья в новостройках дешевле 6 млн рублей.

Но это мы увидим позже, а вот на будущей неделе я не удивлюсь, что резко подскочат заявки на льготную ипотеку. Наверняка многие попытаются запрыгнуть на уходящий поезд...

Чего еще лишатся граждане после ужесточения мер?

Возможности «спекулировать». Станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17% или накупить однушек и сдавать их посуточно, а то и просто выгодно перепродать квартиру используя «ипотечное плечо».

Все это не приведет к обвалу цен на рынке недвижимости или аренды жилья, но возможностей заработать за счет государства станет меньше.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan