Госбанки прошлись катком по ипотеке
Как пишут сегодня СМИ, многие госбанки аннулируют уже одобренные заявки на ипотеку по прежним, более низким ставкам (около 10% годовых).
Основная причина – повышение ипотечных ставок, на которые госбанки идут вслед за повышением ключевой ставки. Причем менеджеры банков в течение месяца уверяли клиентов, что с их уже одобренными договорами ничего не случится.
Изменение политики по ипотеке – дело исключительно конкретного банка. Рынок – конкурентное пространство, на котором надо выживать, особенно в текущих условиях. Но, позвольте, если это касается УЖЕ ОДОБРЕННЫХ сделок, то как это расценивать?
Представим ситуацию, некий человек готовится к сделке. Он нанимает риелтора, оценивает недвижимость, продает старую квартиру, чтобы был весомый первый взнос на новую. Совершает еще ряд вещей, которые на минуточку, стоят немалых денег. Плюс, конечно, тратит нервы. Кто оформлял ипотеку, тот знает об этом не понаслышке.
И вдруг, после того, как все круги ада, казалось, пройдены, одобрение получено, человеку говорят – извини, дорогой, но уже не 10% годовых, а 20%. И тебе нужно еще раз подавать заявку, потому что при новой ставке ты, может быть, вообще не получишь одобрение.
Мы не будем долго распространяться на эту тему, не будем применять жестких эпитетов (хотя очень хочется). Любому разумному человеку тут все понятно.
Единственное, о чем хотелось бы спросить, можно сформулировать так:
«Государство с начала СВО и санкций уже столько сказало о поддержке граждан и о том, что все будет хорошо… Роман-эпопею можно написать. Госбанки – это часть государства. Так почему их тактика на рынке идет в разрез со словами чиновников? Будьте последовательны, и не ставьте людей, уже получивших одобрение ипотеки, в затруднительное положение. Для многих это вопрос жизни и смерти. Особенно в такой тяжелой ситуации, в которой сегодня оказалась страна. Это не призыв к чему-либо, это голос здравого смысла».
#ипотека #ставка #voxpopuli
@bitkogan
Как пишут сегодня СМИ, многие госбанки аннулируют уже одобренные заявки на ипотеку по прежним, более низким ставкам (около 10% годовых).
Основная причина – повышение ипотечных ставок, на которые госбанки идут вслед за повышением ключевой ставки. Причем менеджеры банков в течение месяца уверяли клиентов, что с их уже одобренными договорами ничего не случится.
Изменение политики по ипотеке – дело исключительно конкретного банка. Рынок – конкурентное пространство, на котором надо выживать, особенно в текущих условиях. Но, позвольте, если это касается УЖЕ ОДОБРЕННЫХ сделок, то как это расценивать?
Представим ситуацию, некий человек готовится к сделке. Он нанимает риелтора, оценивает недвижимость, продает старую квартиру, чтобы был весомый первый взнос на новую. Совершает еще ряд вещей, которые на минуточку, стоят немалых денег. Плюс, конечно, тратит нервы. Кто оформлял ипотеку, тот знает об этом не понаслышке.
И вдруг, после того, как все круги ада, казалось, пройдены, одобрение получено, человеку говорят – извини, дорогой, но уже не 10% годовых, а 20%. И тебе нужно еще раз подавать заявку, потому что при новой ставке ты, может быть, вообще не получишь одобрение.
Мы не будем долго распространяться на эту тему, не будем применять жестких эпитетов (хотя очень хочется). Любому разумному человеку тут все понятно.
Единственное, о чем хотелось бы спросить, можно сформулировать так:
«Государство с начала СВО и санкций уже столько сказало о поддержке граждан и о том, что все будет хорошо… Роман-эпопею можно написать. Госбанки – это часть государства. Так почему их тактика на рынке идет в разрез со словами чиновников? Будьте последовательны, и не ставьте людей, уже получивших одобрение ипотеки, в затруднительное положение. Для многих это вопрос жизни и смерти. Особенно в такой тяжелой ситуации, в которой сегодня оказалась страна. Это не призыв к чему-либо, это голос здравого смысла».
#ипотека #ставка #voxpopuli
@bitkogan
Кроме традиционного ТОПа постов мы подготовили список тегов нашего канала. Можете использовать их для навигации.
Ссылка на пост будет в Путеводителе.
Итак, в канале с различной частотностью встречаются следующие теги:
#GM 1
#FRC 5
#IT 21
#tech 7
#voxpopuli 6
#акции 183
#авиа 7
#автопром 3
#банки 21
#бартер 1
#безработица 2
#бизнес 2
#биржа 19
#блокировки 6
#брокеры 8
#бюджет 1
#валюта 18
#валюты 92
#Венесуэла 1
#взаимныйпиар 3
#видео 106
#газ 25
#геополитика 71
#госдолг 8
#делистинг 1
#дефолт 9
#деривативы 2
#дивиденды 4
#доллар 45
#драгметаллы 6
#Дубай 1
#евро 1
#Европа 7
#законы 1
#здоровье 1
#золото 44
#импорт 8
#импортозамещение 3
#инвесторы 1
#инфляция 111
#ипотека 1
#Иран
#искусство
#кибербезопасность 3
#Китай 138
#кино 5
#книги 24
#климат 2
#когнитивные_искажения 3
#коммодитиз 63
#коронавирус 6
#крипта 20
#криптовалюты 3
#кризис 23
#лайфхаки 4
#ликбез 6
#лира 12
#лучшее 2
#льготы 1
#макро 84
#металлурги 7
#металлы 16
#мнение 87
#налоги 11
#недвижимость 28
#нефть 56
#облигации 76
#образование 1
#общество 1
#ответы 13
#ответы_на_вопросы 12
#оспа_обезьян 1
#отчетность 31
#партнерскийпост 10
#перевозки 1
#ПМЭФ 10
#продовольствие 2
#путеводитель 4
#путевыезаметки 3
#регуляция 5
#ритейл 2
#российский_рынок 15
#Россия 88
#рубль 82
#рынки 183
#санкции 161
#ставка 36
#страхование 1
#США 110
#трейдинг 1
#теперь_так 5
#Турция 8
#удобрения 1
#уголь 5
#финансы 52
#фонды 1
#ФРС 10
#фьючерсы 4
#ЦБ 11
#экологи 12
#экономика 7
#экспорт 2
#эмиссия 1
#энергетика 7
#Япония 1
@bitkogan
Ссылка на пост будет в Путеводителе.
Итак, в канале с различной частотностью встречаются следующие теги:
#GM 1
#FRC 5
#IT 21
#tech 7
#voxpopuli 6
#акции 183
#авиа 7
#автопром 3
#банки 21
#бартер 1
#безработица 2
#бизнес 2
#биржа 19
#блокировки 6
#брокеры 8
#бюджет 1
#валюта 18
#валюты 92
#Венесуэла 1
#взаимныйпиар 3
#видео 106
#газ 25
#геополитика 71
#госдолг 8
#делистинг 1
#дефолт 9
#деривативы 2
#дивиденды 4
#доллар 45
#драгметаллы 6
#Дубай 1
#евро 1
#Европа 7
#законы 1
#здоровье 1
#золото 44
#импорт 8
#импортозамещение 3
#инвесторы 1
#инфляция 111
#ипотека 1
#Иран
#искусство
#кибербезопасность 3
#Китай 138
#кино 5
#книги 24
#климат 2
#когнитивные_искажения 3
#коммодитиз 63
#коронавирус 6
#крипта 20
#криптовалюты 3
#кризис 23
#лайфхаки 4
#ликбез 6
#лира 12
#лучшее 2
#льготы 1
#макро 84
#металлурги 7
#металлы 16
#мнение 87
#налоги 11
#недвижимость 28
#нефть 56
#облигации 76
#образование 1
#общество 1
#ответы 13
#ответы_на_вопросы 12
#оспа_обезьян 1
#отчетность 31
#партнерскийпост 10
#перевозки 1
#ПМЭФ 10
#продовольствие 2
#путеводитель 4
#путевыезаметки 3
#регуляция 5
#ритейл 2
#российский_рынок 15
#Россия 88
#рубль 82
#рынки 183
#санкции 161
#ставка 36
#страхование 1
#США 110
#трейдинг 1
#теперь_так 5
#Турция 8
#удобрения 1
#уголь 5
#финансы 52
#фонды 1
#ФРС 10
#фьючерсы 4
#ЦБ 11
#экологи 12
#экономика 7
#экспорт 2
#эмиссия 1
#энергетика 7
#Япония 1
@bitkogan
Дом, милый дом.
В США рост цен на жилье продолжает замедляться, а ипотечные ставки бьют рекорды за последние 14 лет.
ФРС пытается обуздать инфляцию и продолжает борьбу с растущими ценами, но, как водится, война войной, а ипотеку платить по расписанию.
Рынок жилья крайне чувствителен к изменениям процентных ставок и вот почему:
▪️Средняя зарплата в США на человека – $50-60 тыс. в год или $4–5 тыс. в месяц (доход для семьи из 2 человек в среднем составляет $100 тыс.)
▪️Средняя стоимость дома в США – 400–500 тыс.
▪️Средняя плавающая ставка по ипотеке в 2021 г. была на уровне 2,5% (всего ипотек с плавающей ставкой около 10%).
Берем в руки калькулятор и считаем…
▪️При ставке в 2,5% при покупке дома за $500 тыс. (первоначальный взнос 20%) – остается выплатить 400 тыс. за 30 лет.
▪️Получаем ежемесячный платеж в $1,5 тыс.
▪️При заработке в $5 тыс. в месяц это отнимает у нас 30% дохода.
Неприятно, но терпимо.
Но это было год назад. А сейчас? Сейчас при тех же условиях плавающие ставки по ипотеке дошли до 4,6%, а фиксированные – до 5,89% Такие проценты мы видели лишь в 2008-2009 гг.
Какие выплаты теперь? При прочих равных условиях выплата по ипотеке составит $2 тыс. в месяц – 40% от дохода. Если вам кажется, что можно на чем-то сэкономить и как-то прожить, то это вряд ли. Когда речь идет о крупных покупках, играет роль каждая копейка и даже рост на 0,5% может вогнать человека в невыносимые условия, при которых надо либо еду покупать, либо выплачивать ипотеку.
Сейчас они с трудом оплачивают ипотеку. Если же это будет продолжаться какое-то время, то, по всей видимости, это может быть катастрофично. Ведь в случае, если процентная ставка поднимется еще на 1%, то это значит, что придется отдавать почти половину своего дохода на обслуживание ипотеки – около $2,3 тыс. против первоначальных $1,5 тыс.
К чему это может привести? Невыносимые процентные платежи по ипотеке могут вынудить человека отказаться от дома, и быстро его продать. А если тысячи людей окажутся в таком положении? Это может сильно обвалить рынок недвижимости в США. Ведь даже в случае просрочки платежей, банк будет вынужден забрать дом и выставить его на рынок по цене за вычетом первоначального взноса, считай -20% к рыночной стоимости.
Поэтому с каждым дальнейшим повышением ключевой ставки риски для рынка недвижимости кратно увеличиваются.
#ипотека #недвижимость #США
@bitkogan
В США рост цен на жилье продолжает замедляться, а ипотечные ставки бьют рекорды за последние 14 лет.
ФРС пытается обуздать инфляцию и продолжает борьбу с растущими ценами, но, как водится, война войной, а ипотеку платить по расписанию.
Рынок жилья крайне чувствителен к изменениям процентных ставок и вот почему:
▪️Средняя зарплата в США на человека – $50-60 тыс. в год или $4–5 тыс. в месяц (доход для семьи из 2 человек в среднем составляет $100 тыс.)
▪️Средняя стоимость дома в США – 400–500 тыс.
▪️Средняя плавающая ставка по ипотеке в 2021 г. была на уровне 2,5% (всего ипотек с плавающей ставкой около 10%).
Берем в руки калькулятор и считаем…
▪️При ставке в 2,5% при покупке дома за $500 тыс. (первоначальный взнос 20%) – остается выплатить 400 тыс. за 30 лет.
▪️Получаем ежемесячный платеж в $1,5 тыс.
▪️При заработке в $5 тыс. в месяц это отнимает у нас 30% дохода.
Неприятно, но терпимо.
Но это было год назад. А сейчас? Сейчас при тех же условиях плавающие ставки по ипотеке дошли до 4,6%, а фиксированные – до 5,89% Такие проценты мы видели лишь в 2008-2009 гг.
Какие выплаты теперь? При прочих равных условиях выплата по ипотеке составит $2 тыс. в месяц – 40% от дохода. Если вам кажется, что можно на чем-то сэкономить и как-то прожить, то это вряд ли. Когда речь идет о крупных покупках, играет роль каждая копейка и даже рост на 0,5% может вогнать человека в невыносимые условия, при которых надо либо еду покупать, либо выплачивать ипотеку.
Сейчас они с трудом оплачивают ипотеку. Если же это будет продолжаться какое-то время, то, по всей видимости, это может быть катастрофично. Ведь в случае, если процентная ставка поднимется еще на 1%, то это значит, что придется отдавать почти половину своего дохода на обслуживание ипотеки – около $2,3 тыс. против первоначальных $1,5 тыс.
К чему это может привести? Невыносимые процентные платежи по ипотеке могут вынудить человека отказаться от дома, и быстро его продать. А если тысячи людей окажутся в таком положении? Это может сильно обвалить рынок недвижимости в США. Ведь даже в случае просрочки платежей, банк будет вынужден забрать дом и выставить его на рынок по цене за вычетом первоначального взноса, считай -20% к рыночной стоимости.
Поэтому с каждым дальнейшим повышением ключевой ставки риски для рынка недвижимости кратно увеличиваются.
#ипотека #недвижимость #США
@bitkogan
Понизит ли ЦБ ставку на этой неделе? Как это скажется на нас и кто от этого выиграет?
16 сентября состоится очередная пресс-конференция Банка России. Ставка сейчас составляет 8% годовых. Насколько ее понизит ЦБ и понизит ли?
С одной стороны, наш ЦБ может и остановиться. Вспомним, как резко он снижал ставку.
▪️Сначала трижды на 300 б.п. (с 20% до 11%),
▪️потом еще дважды на 150 б.п. (с 11% до 8%).
И вот ставка уже 8% – на 150 б.п. ниже, чем была до кризиса.
Но, скорее всего, Банк России и в этот раз понизит ставку. Причина – это продолжающая снижаться инфляция. По итогам августа она упала до 14,3% (после 15,1% в июле). «Месяц к месяцу» цены падают уже третий месяц подряд.
Главный вопрос: ставку снизят до 7,5% (-50 б.п.) или до 7% (-100 б.п.). Мы склоняемся к тому, что снизят на 50 б.п. Такое понижение уже заложено в рынки и реакции доходностей облигаций мы вряд ли увидим. А вот если ЦБ будет посмелее и понизит на 100 б.п., вероятно, облигации могут немного подрасти в цене.
Что касается банковских ставок, они могут и подсократиться в ближайший месяц (и по кредитам, и по депозитам). Но на сильные изменения до конца года я бы не рассчитывал. Если вы собирались в этом году брать кредит, то смысла ждать дольше пары месяцев у моря погоды я не вижу.
Кто окажется в выигрышном положении, если ЦБ ставку понизит?
Очевидно, в первую очередь, девелоперы: низкие ставки предполагают дальнейший рост спроса на ипотеку. Кто конкретно? Один из бенефициаров – «Самолет» (SMLT RX). Доля ипотечных сделок в 2021 г. составляла 79%, а 1-м полугодии 2022 г., после того, как ипотека фактически не выдавалась два месяца, составила более 73%.
Также отметим другие преимущества компании в сравнении с конкурентами:
1️⃣ Дивиденды. Самолет – единственная в секторе публичная компания, продолжающая платить дивиденды. Менеджмент заявлял, что в 2022 г. будет выплачено 10 млрд рублей. Компания уже заплатила 2,5 млрд рублей. СД рекомендовал выплатить еще 2,5 млрд рублей в октябре, а в декабре ждем выплату еще 5 млрд рублей. По мере снижения ключевой ставки дивидендная доходность акций ГК Самолет становится еще привлекательнее.
2️⃣ Акции компании торгуются с существенным дисконтом по форвардным мультипликаторам по отношению к российским аналогам. Так, к примеру, по нашим расчетам, по EV/EBITDA дисконт составляет порядка 50%.
#ставка #акции #ипотека
@bitkogan
16 сентября состоится очередная пресс-конференция Банка России. Ставка сейчас составляет 8% годовых. Насколько ее понизит ЦБ и понизит ли?
С одной стороны, наш ЦБ может и остановиться. Вспомним, как резко он снижал ставку.
▪️Сначала трижды на 300 б.п. (с 20% до 11%),
▪️потом еще дважды на 150 б.п. (с 11% до 8%).
И вот ставка уже 8% – на 150 б.п. ниже, чем была до кризиса.
Но, скорее всего, Банк России и в этот раз понизит ставку. Причина – это продолжающая снижаться инфляция. По итогам августа она упала до 14,3% (после 15,1% в июле). «Месяц к месяцу» цены падают уже третий месяц подряд.
Главный вопрос: ставку снизят до 7,5% (-50 б.п.) или до 7% (-100 б.п.). Мы склоняемся к тому, что снизят на 50 б.п. Такое понижение уже заложено в рынки и реакции доходностей облигаций мы вряд ли увидим. А вот если ЦБ будет посмелее и понизит на 100 б.п., вероятно, облигации могут немного подрасти в цене.
Что касается банковских ставок, они могут и подсократиться в ближайший месяц (и по кредитам, и по депозитам). Но на сильные изменения до конца года я бы не рассчитывал. Если вы собирались в этом году брать кредит, то смысла ждать дольше пары месяцев у моря погоды я не вижу.
Кто окажется в выигрышном положении, если ЦБ ставку понизит?
Очевидно, в первую очередь, девелоперы: низкие ставки предполагают дальнейший рост спроса на ипотеку. Кто конкретно? Один из бенефициаров – «Самолет» (SMLT RX). Доля ипотечных сделок в 2021 г. составляла 79%, а 1-м полугодии 2022 г., после того, как ипотека фактически не выдавалась два месяца, составила более 73%.
Также отметим другие преимущества компании в сравнении с конкурентами:
1️⃣ Дивиденды. Самолет – единственная в секторе публичная компания, продолжающая платить дивиденды. Менеджмент заявлял, что в 2022 г. будет выплачено 10 млрд рублей. Компания уже заплатила 2,5 млрд рублей. СД рекомендовал выплатить еще 2,5 млрд рублей в октябре, а в декабре ждем выплату еще 5 млрд рублей. По мере снижения ключевой ставки дивидендная доходность акций ГК Самолет становится еще привлекательнее.
2️⃣ Акции компании торгуются с существенным дисконтом по форвардным мультипликаторам по отношению к российским аналогам. Так, к примеру, по нашим расчетам, по EV/EBITDA дисконт составляет порядка 50%.
#ставка #акции #ипотека
@bitkogan
Банк России рекомендовал банкам давать кредитные каникулы мобилизованным гражданам, а также не выселять их из ипотечного жилья.
Как раз затрагивали этот вопрос в посте выше. Очень вовремя подоспело разъяснение от Банка России. Только обратите внимание – ЦБ рекомендует. Но рекомендовать не значит жениться. Кто-то будет эти рекомендации выполнять, а кто-то – нет.
#ипотека #мобилизация
@bitkogan
Как раз затрагивали этот вопрос в посте выше. Очень вовремя подоспело разъяснение от Банка России. Только обратите внимание – ЦБ рекомендует. Но рекомендовать не значит жениться. Кто-то будет эти рекомендации выполнять, а кто-то – нет.
#ипотека #мобилизация
@bitkogan
Telegram
bitkogan⚡️HOTLINE
⚡️❗️Банк России рекомендовал банкам и МФО давать кредитные каникулы мобилизованным гражданам
❗️ЦБ рекомендует не взыскивать с мобилизованных граждан просрочки по кредитам и не выселять их из ипотечного жилья
#мобилизация
❗️ЦБ рекомендует не взыскивать с мобилизованных граждан просрочки по кредитам и не выселять их из ипотечного жилья
#мобилизация
Что теперь будет с рынком недвижимости в РФ?
Начнем с ипотек:
1️⃣ По словам главы комитета Госдумы, мобилизованные граждане будут продолжать платить ипотеку.
2️⃣ ЦБ рекомендует банкам давать мобилизованным гражданам кредитные каникулы, не начислять неустойку, не выселять из ипотечного жилья.
3️⃣ Планируется до конца недели внести законопроект о выплате государством платежей по ипотеке и автокредитам мобилизованных граждан.
4️⃣ При этом замглавы Минфина заявил, что государство не будет делить с банками ипотечные риски мобилизованных.
Но пока и кредитные каникулы, и выплаты государством – это лишь планы и рекомендации. На данный момент частичная мобилизация не снимает обязательств по ипотеке.
Вывод? Невыплаты по ипотекам будут расти. Да и условия станут менее выгодными. По крайней мере, без субсидий от государства.
Теперь про сам рынок недвижимости. Если коротко, его ждут непростые времена.
Спрос на жилье явно будет более вялым, чем сейчас:
▪️Падают доходы населения.
▪️Бум ипотек прошел.
▪️Банки будут выдавать ипотеки менее охотно, так как вырастет риск невыплат.
▪️Состоятельные россияне сейчас предпочитают вкладываться в зарубежную недвижимость. В этом году граждане РФ занимают лидирующие позиции среди иностранцев, покупающих недвижимость в Турции, Таиланде, Грузии, Армении, ОАЭ.
Что будет с ценами на недвижимость? В текущих условиях к концу года цены упадут. Насколько это падение будет продолжительным и глубоким – неочевидно. Все зависит от факторов, которые мы не можем ни предсказать, ни контролировать. Скажу так. Пока события в РФ разворачиваются так, как сейчас, нет никаких оснований полагать, что цены на недвижку пойдут наверх. И вероятность их дальнейшей стагнации очень велика.
#ипотека #недвижимость #мобилизация
@bitkogan
Начнем с ипотек:
1️⃣ По словам главы комитета Госдумы, мобилизованные граждане будут продолжать платить ипотеку.
2️⃣ ЦБ рекомендует банкам давать мобилизованным гражданам кредитные каникулы, не начислять неустойку, не выселять из ипотечного жилья.
3️⃣ Планируется до конца недели внести законопроект о выплате государством платежей по ипотеке и автокредитам мобилизованных граждан.
4️⃣ При этом замглавы Минфина заявил, что государство не будет делить с банками ипотечные риски мобилизованных.
Но пока и кредитные каникулы, и выплаты государством – это лишь планы и рекомендации. На данный момент частичная мобилизация не снимает обязательств по ипотеке.
Вывод? Невыплаты по ипотекам будут расти. Да и условия станут менее выгодными. По крайней мере, без субсидий от государства.
Теперь про сам рынок недвижимости. Если коротко, его ждут непростые времена.
Спрос на жилье явно будет более вялым, чем сейчас:
▪️Падают доходы населения.
▪️Бум ипотек прошел.
▪️Банки будут выдавать ипотеки менее охотно, так как вырастет риск невыплат.
▪️Состоятельные россияне сейчас предпочитают вкладываться в зарубежную недвижимость. В этом году граждане РФ занимают лидирующие позиции среди иностранцев, покупающих недвижимость в Турции, Таиланде, Грузии, Армении, ОАЭ.
Что будет с ценами на недвижимость? В текущих условиях к концу года цены упадут. Насколько это падение будет продолжительным и глубоким – неочевидно. Все зависит от факторов, которые мы не можем ни предсказать, ни контролировать. Скажу так. Пока события в РФ разворачиваются так, как сейчас, нет никаких оснований полагать, что цены на недвижку пойдут наверх. И вероятность их дальнейшей стагнации очень велика.
#ипотека #недвижимость #мобилизация
@bitkogan
Друзья, всем привет!
Сразу напишу: покрывать арендой все платежи по ипотеке невозможно и близко, если речь идет про Россию. Придется раскошелиться.
Полностью покрывать ипотечноый платеж арендой можно в странах с очень низкими ставками (которых уже почти не осталось) и при этом с дорогой арендой. Не наш случай. По крайней мере пока.
3 нюанса, почему сейчас не самый удачный момент, чтобы брать квартиру в ипотеку под сдачу:
Но достаточный ли это будет рост цен с учетом нынешних реалий российской экономики? Это колоссальная неопределенность.
Про доходы от аренды. В нашем новом канале «Это к деньгам» прикинули, что при покупке квартиры и сдаче в аренду без форс-мажоров годовая доходность будет составлять 4,4-4,7% в зависимости от города и размера квартиры (конечно, далее аренда, вероятно, будет расти, но выше 7% средняя доходность за весь срок выплаты ипотеки вряд ли поднимется).
Про расходы на ипотеку. Без льгот по ипотеке придется платить около 10-11% годовых. Повторюсь, аренда и близко не покроет проценты по ипотеке, из своего кармана каждый месяц дополнительно придется нести в банк сумму в 1,5-2 раза выше аренды.
Вывод
План взять квартиру в ипотеку и сдавать ее сейчас, вероятно, не самый оптимальный, особенно если:
Про то, как можно альтернативно поступить вместо того, чтобы брать ипотеку вот так, тоже написали в «Это к деньгам».
#ипотека #мнение
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Не меньше напрягает происходящее с корпоративным кредитованием в РФ
Оно тоже растет очень быстро (почти, как ипотеки): +21% (год к году).
Только задумайтесь, за год кредит юрлицам вырос на 11 трлн. руб.! Основная причина всем понятна: ситуация в стране тяжелая, бизнесу нужны деньги. Более того, в последние месяцы компании активнее занимают, чтобы успеть до повышения ставок.
Тут есть поводы беспокоиться.
Только за июнь объем реструктуризаций кредитов вырос почти в 6 (!) раз. До 2% от всех кредитов. Это, мягко скажем, тревожный звоночек. Понятно, что компании перекредитовываются не от хорошей жизни. И главное – делают это по все более высоким ставкам.
Что мы имеем в остатке?
Мы видим, что бизнесу нужны деньги, что он активно перекредитовывается. В будущем компании все еще продолжат сильно нуждаться в ликвидности. Но занимать все дороже. Однозначно ожидаю роста банкротств компаний на этом фоне.
Угрожает ли это банковской стабильности? До этого очень далеко. Сейчас доля проблемной задолженности стабильно небольшая. Но расти она будет в ближайшие годы. Тогда и посмотрим.
#кредиты #ипотека #инфляция #недвижимость
@bitkogan
Оно тоже растет очень быстро (почти, как ипотеки): +21% (год к году).
Только задумайтесь, за год кредит юрлицам вырос на 11 трлн. руб.! Основная причина всем понятна: ситуация в стране тяжелая, бизнесу нужны деньги. Более того, в последние месяцы компании активнее занимают, чтобы успеть до повышения ставок.
Тут есть поводы беспокоиться.
Только за июнь объем реструктуризаций кредитов вырос почти в 6 (!) раз. До 2% от всех кредитов. Это, мягко скажем, тревожный звоночек. Понятно, что компании перекредитовываются не от хорошей жизни. И главное – делают это по все более высоким ставкам.
Что мы имеем в остатке?
Мы видим, что бизнесу нужны деньги, что он активно перекредитовывается. В будущем компании все еще продолжат сильно нуждаться в ликвидности. Но занимать все дороже. Однозначно ожидаю роста банкротств компаний на этом фоне.
Угрожает ли это банковской стабильности? До этого очень далеко. Сейчас доля проблемной задолженности стабильно небольшая. Но расти она будет в ближайшие годы. Тогда и посмотрим.
#кредиты #ипотека #инфляция #недвижимость
@bitkogan
🚀 Выдача ипотеки в РФ в августе взлетела на 20%. Что будет с рынком жилья?
Только за август банки выдали населению 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Это максимальный месячный результат за всю историю наблюдений.
Откуда такой невероятный рост? Попытка запрыгнуть в последний вагон. Население стремится заключить сделки по уже одобренным заявкам или спешит оформить кредиты с нуля, опасаясь их дальнейшего подорожания.
Что будет со ставками по ипотекам?
По обычным ипотекам ставки будут расти еще какое-то время и останутся высокими до конца года, т. к. ЦБ будет держать ключевую ставку высокой.
Но льготной ипотеки под 8% повышение ставки ЦБ не коснется. Она действует, как минимум, до середины 2024 г.
🧡 Последствия: рост цен на жилье.
Сейчас «прет» дешевое жилье: его цена выросла на 1,4% только за август. Причем и вторичка в том числе (хотя в льготную ипотеку она не входит). Цены выросли, потому что те, кому жилье необходимо прямо сейчас, стараются поскорее взять ипотеку, пока ставки не взлетели еще выше.
Что будет дальше с ценами на жилье?
Чаще цены на жилье двигает именно ипотека.
🧡 Первичка может дорожать, т. к. льготная ипотека продолжает работать еще почти год точно.
🧡 Что касается вторички, перспектив сильного роста я пока не вижу с такими высокими ставками.
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Только за август банки выдали населению 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Это максимальный месячный результат за всю историю наблюдений.
Откуда такой невероятный рост? Попытка запрыгнуть в последний вагон. Население стремится заключить сделки по уже одобренным заявкам или спешит оформить кредиты с нуля, опасаясь их дальнейшего подорожания.
Что будет со ставками по ипотекам?
По обычным ипотекам ставки будут расти еще какое-то время и останутся высокими до конца года, т. к. ЦБ будет держать ключевую ставку высокой.
Но льготной ипотеки под 8% повышение ставки ЦБ не коснется. Она действует, как минимум, до середины 2024 г.
Сейчас «прет» дешевое жилье: его цена выросла на 1,4% только за август. Причем и вторичка в том числе (хотя в льготную ипотеку она не входит). Цены выросли, потому что те, кому жилье необходимо прямо сейчас, стараются поскорее взять ипотеку, пока ставки не взлетели еще выше.
Что будет дальше с ценами на жилье?
Чаще цены на жилье двигает именно ипотека.
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Напомню, в пятницу Банк России поднял ставку с 13% до 15%.
Для ипотечного рынка есть 3 основных последствия:
Средние ипотечные ставки в РФ уже выше 15%. А к началу следующего года они вполне могут приблизиться к 20%. Особенно, если ЦБ не остановится на ключевой ставке 15%.
Forbes пишут, что около 30% россиян, получивших одобрение по ипотеке в августе-сентябре, не смогли получить кредит на утвержденных условиях. Просят более крупный первый взнос, дополнительное подтверждения дохода, выдают на меньшую сумму.
Хотя льготная ипотека и выдается под фиксированные 8%, все не так просто. ЦБ явно не устраивает ситуация, когда льготная ставка так сильно отличается от обычной ипотечной. Есть случаи, когда люди берут ипотеку под низкую ставку 8%, а потом кладут деньги на депозит под 12-14% годовых и на этом зарабатывают. ЦБ такой дисбаланс не устраивает. А значит, условия по льготной ипотеке будут дальше ужесточаться.
Вывод?
— Спрос на первичку все еще будет относительно высоким, т. к. льготная ипотека в каком-то виде останется.
— А вот вторичное жилье будет продать не так просто. Спрос на него будет вялым с учетом дорогих ипотек и достаточно непростой экономической ситуации, а желающих продать вторичное жилье, наоборот, будет немало.
P. S. Так что вся надежда на арктическую ипотеку и ипотеку для IT. И можно их, кстати, совместить. Будут айтишники по комфортабельным юртам сидеть и поднимать наши технологии. 😉
#ипотека #недвижимость #ставка
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏠 Выдача ипотек в России в октябре обвалилась почти на 20%
Такое снижение зафиксировано в октябре, по сравнению с рекордным сентябрем.
Почему это произошло? Есть две основные причины:
🟢 Банк России только с начала сентября поднял ставку в совокупности на 3 процентных пункта → ставки по ипотекам продолжили расти → спрос упал.
🟢 Льготная ипотека, конечно, продолжает выдаваться под 8%, но в начале сентября ее условия начали ужесточаться. Размер минимального первого взноса подняли с 15% до 20%. Также сократили на 0,5 процентных пункта размер компенсации банкам за льготную ипотеку.
ЦБ крайне обеспокоен экстремальными темпами кредитования, которые наблюдаются сейчас в России. Это одна из основных причин повышения ключевой ставки. Сдерживающий эффект на кредитование будет проявляться в ближайшие месяцы все больше и больше.
🔎 Для того, чтобы понять, будет ли ЦБ поднимать ставку дальше, очень важно смотреть на темпы кредитования — ипотечного, потребительского и корпоративного. Когда выйдут данные по кредитам за октябрь, мы их обязательно прокомментируем тут. Они будут важны для понимания, что Банк России намерен делать дальше.
Что-то мне подсказывает, что не получится даже ставкой 15% так быстро свернуть рост кредитования. Да, ставки сейчас высокие, но зато нет такой неопределенности, как мы наблюдали, например, в начале 2022 года. Так что пока не стал бы исключать, что в теории мы можем увидеть и ставку 16%.
#ставка #ипотека
@bitkogan
Такое снижение зафиксировано в октябре, по сравнению с рекордным сентябрем.
Почему это произошло? Есть две основные причины:
ЦБ крайне обеспокоен экстремальными темпами кредитования, которые наблюдаются сейчас в России. Это одна из основных причин повышения ключевой ставки. Сдерживающий эффект на кредитование будет проявляться в ближайшие месяцы все больше и больше.
Что-то мне подсказывает, что не получится даже ставкой 15% так быстро свернуть рост кредитования. Да, ставки сейчас высокие, но зато нет такой неопределенности, как мы наблюдали, например, в начале 2022 года. Так что пока не стал бы исключать, что в теории мы можем увидеть и ставку 16%.
#ставка #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
За октябрь средняя аренда по России выросла сразу на 6%. Для сравнения: за весь 3 квартал аренда увеличилась всего на 3%. Динамику по России и по Москве вы можете оценить по графику. Цифры, конечно, жесткие, чего уж там.
В чем причина резкого всплеска стоимости аренды?
Осень — всегда время повышать аренду в городах. В частности, из-за начала учебного года.
Если вас удивляет, что снять однушку в Москве, в среднем, стоит 45 тыс. руб., рекомендую выехать за пределы РФ. В Тбилиси или в Алматы снять нормальную однокомнатную квартиру дешевле чем за $750-800 в месяц почти невозможно. Про Европу вообще молчу — там средние цены в городах переваливают за $1500 в месяц. Большинство уехавших все-таки продолжают зарабатывать в рублях.
По факту, аренда и ипотека — это две альтернативы для тех, кто ищет жилье. Банк России с лета поднял ставку с 7,5% до 15%. Понятно, что ипотечные ставки взлетели вслед за ключевой. Для тех, кому льготная ипотеку недоступна, аренда стала рабочей альтернативой дорогой ипотеке. Оттуда и дополнительный спрос.
Снизится ли аренда в городах?
Зависит от того, на каком горизонте вы смотрите. Если вы планируете снять жилье в скором времени, имеет смысл посмотреть по сторонам месяц-другой. Поскольку вполне вероятно, что в большинстве городов будет наблюдаться временное снижение цен на аренду на фоне сезонности.
Но долго бы я не ждал. И проблема тут в ставках по ипотеке. Посудите сами: льготную взять все труднее, обычная уже неприлично дорогая. Так что аренда станет популярнее. А значит, будет дорожать.
#ставка #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Цены на аренду жилья растут. Может, тогда взять ипотеку на вторичку?
К сожалению, здесь еще хуже.
Повышение ключевой ставки привело к росту процентов по ипотечным кредитам. Без льготных программ ставки теперь начинаются от 16% и легко доходят до 20%.
❗️ Очень важно помнить, что речь идёт о сложных процентах. Это значит, что ваш долг будет расти снежным комом.
Например, для стандартной ипотеки на 20 лет со ставкой 16% и первоначальным взносом 20% за все время кредита:
▪️70% ваших выплат уйдут на проценты банку
▪️и только 30% на выплаты по долгу.
Другими словами, вам придется вернуть в 3,3 раза больше, чем вы взяли у банка.
При этом цены на жилье еще не отреагировали на рост ставок. Спрос на вторичную ипотеку начал падать только сейчас. Снижение объемов выдачи ипотечных кредитов приведет к тому, что сначала на вторичном рынке снизится спрос, а затем и цены.
🔎 Хорошая новость в том, что такими ставки по кредитам не будут вечно. ЦБ ожидает, что уже в следующем году ключевая ставка пойдет вниз. Скорее всего, прогноз регулятора сбудется. В свою очередь, снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок.
Если Вы хотите взять квартиру на вторичке в ипотеку, лучше подождать, как минимум, один год. За это время цены на вторичное жильё могут упасть, а ставки по ипотеке снизятся.
Мы сообщим, когда будет пора брать. Никуда не уходите.
#ставка #ипотека
@bitkogan
К сожалению, здесь еще хуже.
Повышение ключевой ставки привело к росту процентов по ипотечным кредитам. Без льготных программ ставки теперь начинаются от 16% и легко доходят до 20%.
Например, для стандартной ипотеки на 20 лет со ставкой 16% и первоначальным взносом 20% за все время кредита:
▪️70% ваших выплат уйдут на проценты банку
▪️и только 30% на выплаты по долгу.
Другими словами, вам придется вернуть в 3,3 раза больше, чем вы взяли у банка.
При этом цены на жилье еще не отреагировали на рост ставок. Спрос на вторичную ипотеку начал падать только сейчас. Снижение объемов выдачи ипотечных кредитов приведет к тому, что сначала на вторичном рынке снизится спрос, а затем и цены.
Если Вы хотите взять квартиру на вторичке в ипотеку, лучше подождать, как минимум, один год. За это время цены на вторичное жильё могут упасть, а ставки по ипотеке снизятся.
Мы сообщим, когда будет пора брать. Никуда не уходите.
#ставка #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏘 Правительство ужесточило условия предоставления льготной ипотеки:
🔴 Максимальный размер кредита по льготной ипотеке во всех регионах понижен до 6 млн руб.
🔴 Первоначальный взнос по субсидируемым кредитам на новостройки увеличен до 30%.
🔴 Введен принцип единовременной выдачи: одна льготная ипотека в одни руки.
В бочке дегтя есть и ложка меда — для дальневосточной и арктической ипотеки лимит кредита увеличен с 6 до 9 миллионов рублей. А ведь раньше «туда» отправляли людей бесплатно...
Документ вступает в силу через семь дней после его подписания (23 декабря 2023). Теперь главный вопрос — к чему все это приведет?
Ждать ли охлаждения на рынке недвижимости?
Начнем с того, что спрос уже падает. На фоне повышения ставки Банком России ежемесячный платеж за последние четыре месяца вырос на 25%, и очевидно, что многим это не по карману.
Кроме того, платеж по ипотеке на вторичном рынке сегодня стал критически выше стоимости аренды: Например, в Казани 70-80 тысяч рублей против 35-40 тысяч рублей за съем однушки.
Поэтому неудивительно, что, по данным Домклик, в ноябре россияне взяли 122,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 7,9% меньше, чем в октябре. Однако пока этого недостаточно.
Число выдач кредитов все еще превышает показатели ноября 2021 и 2022 годов (82,6 тыс. и 89,4 тыс. соответственно) и марта — июля 2023 года (103–115 тыс.), отсюда и ужесточение условий.
Итак, как же новые меры скажутся на рынке?
По мнению аналитиков ЦИАН, инициатива лишит рынка 25-30% потенциальных покупателей, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге доля доступных квартир сократится на +40%.
Я бы сказал больше. Фактически в Москве и Питере закрыли льготную ипотеку, так как нет жилья в новостройках дешевле 6 млн рублей.
Но это мы увидим позже, а вот на будущей неделе я не удивлюсь, что резко подскочат заявки на льготную ипотеку. Наверняка многие попытаются запрыгнуть на уходящий поезд...
Чего еще лишатся граждане после ужесточения мер?
Возможности «спекулировать». Станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17% или накупить однушек и сдавать их посуточно, а то и просто выгодно перепродать квартиру используя «ипотечное плечо».
Все это не приведет к обвалу цен на рынке недвижимости или аренды жилья, но возможностей заработать за счет государства станет меньше.
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
В бочке дегтя есть и ложка меда — для дальневосточной и арктической ипотеки лимит кредита увеличен с 6 до 9 миллионов рублей. А ведь раньше «туда» отправляли людей бесплатно...
Документ вступает в силу через семь дней после его подписания (23 декабря 2023). Теперь главный вопрос — к чему все это приведет?
Ждать ли охлаждения на рынке недвижимости?
Начнем с того, что спрос уже падает. На фоне повышения ставки Банком России ежемесячный платеж за последние четыре месяца вырос на 25%, и очевидно, что многим это не по карману.
Кроме того, платеж по ипотеке на вторичном рынке сегодня стал критически выше стоимости аренды: Например, в Казани 70-80 тысяч рублей против 35-40 тысяч рублей за съем однушки.
Поэтому неудивительно, что, по данным Домклик, в ноябре россияне взяли 122,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 7,9% меньше, чем в октябре. Однако пока этого недостаточно.
Число выдач кредитов все еще превышает показатели ноября 2021 и 2022 годов (82,6 тыс. и 89,4 тыс. соответственно) и марта — июля 2023 года (103–115 тыс.), отсюда и ужесточение условий.
Итак, как же новые меры скажутся на рынке?
По мнению аналитиков ЦИАН, инициатива лишит рынка 25-30% потенциальных покупателей, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге доля доступных квартир сократится на +40%.
Я бы сказал больше. Фактически в Москве и Питере закрыли льготную ипотеку, так как нет жилья в новостройках дешевле 6 млн рублей.
Но это мы увидим позже, а вот на будущей неделе я не удивлюсь, что резко подскочат заявки на льготную ипотеку. Наверняка многие попытаются запрыгнуть на уходящий поезд...
Чего еще лишатся граждане после ужесточения мер?
Возможности «спекулировать». Станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17% или накупить однушек и сдавать их посуточно, а то и просто выгодно перепродать квартиру используя «ипотечное плечо».
Все это не приведет к обвалу цен на рынке недвижимости или аренды жилья, но возможностей заработать за счет государства станет меньше.
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏘 Банки начали поднимать минимальный первый взнос по ипотеке до 50% — пишет «Коммерсантъ».
Вот какие примеры приводятся в статье:
🟣 С 18 декабря Росбанк поднял первый взнос по базовым ипотечным программам до 50%.
🟣 В ноябре Газпромбанк уже увеличил первый взнос до 50% для клиентов, не являющихся зарплатными.
🟣 В декабре и Совкомбанк поднял первый взнос до 50% по ипотеке с господдержкой, семейной ипотеке и IT-ипотеке.
🔎 Друзья, будем честны. Поднять первый взнос до 50% — это почти то же самое, что просто закрыть ипотечную программу.
Зачем банки так ужесточают условия по ипотекам?
1️⃣ Если в целом: банки хотят снизить риски по ипотечным кредитам из-за перегрева данного сегмента.
2️⃣ Выдавать под высокую ставку банкам не всегда выгодно, т. к. есть неблагоприятный отбор: чем выше ставка по ипотеке, тем менее качественных заемщиков она привлекает.
3️⃣ Банки уже набрали качественные ипотечные портфели. Да еще и в рекордных объемах. Поэтому сейчас нет мотивации их наращивать.
4️⃣ Льготная ипотека при таких высоких ставках обходится государству очень дорого. Есть вероятность, что банки в связи с этим снижают таким образом объемы выдач.
Хочу отметить, что крупнейшие банки так условия не ужесточают. И вряд ли станут это делать настолько экстремально.
🔎 Тем не менее, такой ход от банков можно рассматривать как игру на опережение. Вероятно, ипотечный рынок в следующем году будет испытывать определенные сложности.
Меня напрягает одна вещь. Вот мы видим, как некоторые банки активно вводят почти запретительные ограничения. А не спровоцирует ли это попытки населения запрыгнуть в последний вагон и взять ипотеку под высокий процент «пока дают» в тех банках, где таких жестких условий пока нет?
#ипотека #недвижимость
@bitkogan
Вот какие примеры приводятся в статье:
Зачем банки так ужесточают условия по ипотекам?
Хочу отметить, что крупнейшие банки так условия не ужесточают. И вряд ли станут это делать настолько экстремально.
Меня напрягает одна вещь. Вот мы видим, как некоторые банки активно вводят почти запретительные ограничения. А не спровоцирует ли это попытки населения запрыгнуть в последний вагон и взять ипотеку под высокий процент «пока дают» в тех банках, где таких жестких условий пока нет?
#ипотека #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Друзья, всем привет!
Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.
Почему вообще ЦБ занял такую позицию?
Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.
Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.
Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?
Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.
Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?
Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.
Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:
Недостатки:
И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.
Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении "Сельской", "Арктической" и "Дальневосточной" программ. В общем что-то да найдут.
Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM